Les baux commerciaux ont généralement une durée de 9 ans et peuvent être renouvelés 3 fois par le locataire.
Qui peut renouveler le bail commercial ?
Seul le locataire peut faire une demande de renouvellement du bail. Le propriétaire de son côté ne peut que constater la formulation d’une demande ou son absence. Dans ce second cas, le bail se terminera à la fin des 9 ans.
Le propriétaire désireux de mettre fin au bail pourra le résilier. Il devra par contre respecter certaines conditions et/ ou payer une indemnité au locataire à la hauteur des dommages causés par cette rupture de bail.
Découvrez tous les détails sur les résiliations de bail commercial dans notre article à ce sujet.
Quel est le délai pour faire la demande de renouvellement ?
Le locataire devra solliciter le renouvellement par une demande entre 18 et 15 mois avant l’expiration du contrat par lettre recommandé ou par exploit d’huissier. S’il ne respecte pas ce délai, le bail prendra fin au terme des 9 ans.
Si le propriétaire n’agit pas de son côté et laisse le locataire disposer du bien, la durée du bail deviendra alors indéterminée. Le bailleur pourra toujours y mettre fin moyennant un préavis de 18 mois.
Comment faire la demande de renouvellement d’un bail commercial ?
Dans sa demande de renouvellement, le locataire doit prévoir les informations suivantes :
- Les conditions auxquelles le locataire souhaite renouveler le contrat. Le locataire peut demander certains changements au niveau du loyer ou des charges par exemple. Les conditions peuvent aussi rester identiques.
- Un rappel des droits et obligations du bailleur face à la demande de renouvellement.
- La mention « à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois soit de son refus motivé de renouvellement, soit de la stipulation de conditions différentes, soit d’offres d’un tiers, le bailleur est présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées »
Les droits et obligations du bailleur face à la demande de renouvellement du bail commercial
Si le locataire est soumis à des délais très encadrés pour réaliser les démarches de renouvellement, le propriétaire doit lui aussi, respecter un délai de réponse.
Ce dernier devra répondre à la demande du locataire par le même canal de communication dans les 3 mois maximum.
Au-delà de ce délai, le renouvellement du bail sera établi automatiquement.
Il pourra refuser le renouvellement, l’accepter comme tel ou l’accepter mais proposer des conditions différentes.
Refuser le renouvellement du bail
Le bailleur ne peut refuser le demande de renouvellement du locataire qu’en présence de certaines conditions et devra s’acquitter d’une indemnité appelée indemnité d’éviction envers le locataire.
Celle-ci variera en fonction de la situation rencontrée et peut aller jusqu’à un montant équivalent à 3 ans de loyers.
Les conditions permettant au propriétaire le refus du renouvellement sont les suivantes :
- Le propriétaire désire exercer lui-même ou un membre de sa famille, une activité de commerce ou d’artisanat dans le bien en question.
- Une personne tierce propose un loyer plus élevé que le locataire actuel, et ce dernier refuse de s’aligner
- Le propriétaire désire réaliser des travaux qui couteront plus de 3 ans de loyer dans le bien en question
- Le propriétaire désire changer la destination du lieu
- Le locataire n’a pas respecté certaines de ses obligations
Accepter le renouvellement, mais pas aux conditions demandées
Le propriétaire peut également accepter le renouvellement du bail, mais désire négocier les conditions proposées par le locataire. Il s’agira souvent du montant du loyer qui sera rediscuté.
2 possibilités :
- Le locataire accepte le changement de conditions, ce dernier devra confirmer son accord par écrit dans les 30 jours au plus tard
- Le locataire n’accepte pas les nouvelles conditions, il devra introduire une action en justice. C’est le juge de paix qui décidera alors des conditions du bail.
Dans un cas comme dans l’autre, le locataire doit réagir par écrit dans un délai maximum de 30 jours après la réponse du bailleur sous peine de perdre son droit de renouvellement.
Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction ?
L’indemnité d’éviction est une indemnité due au locataire par le propriétaire lorsqu’une rupture du bail commercial est engendrée par le propriétaire. Le montant de cette indemnité va dépendre de la situation.
| Motif de refus du renouvellement | Montant de l’indemnité |
|---|---|
| Le propriétaire désire occuper lui-même les lieux mais n’exercera pas d’activité commerciale | 1 an de loyer |
| Le propriétaire désire occuper lui-même les lieu pour exercer une activité commerciale | 2 ans de loyer |
| Le propriétaire désire reconstruire ou réaliser des travaux des lieux | 1 an de loyer |
| Un nouveau locataire proposant un loyer plus élevé a évincé le locataire actuel. Le nouveau locataire exercera une activité de commerce différente | 1 an de loyer |
| Un nouveau locataire proposant un loyer plus élevé a évincé le locataire actuel. Le nouveau locataire exercera une activité commerciale similaire à l’activité de l’ancien locataire | 2 ans de loyer |
| Le propriétaire désire mettre fin au bail et n’entre dans aucune des situations pré-citées | 3 ans de loyer (minimum) |
Si le préjudice éprouvé par le locataire suite à la rupture du bail dépasse le montant de l’éviction, celui-ci pourra intenter une action devant le juge de paix et tenter de majorer le montant prévu initialement par la loi.
Que se passe-t-il après 3 renouvellements de bail ?
Au terme des 3 renouvellements, c’est-à-dire 36 ans après le début du bail, il n’existe pas de règle protégeant le locataire et lui permettant de rester dans l’immeuble. Il faudra alors repartir à zéro avec un nouveau bail. Les 2 parties peuvent s’accorder sur un bail plus court.
Comment ne plus oublier de dates importantes concernant vos baux commerciaux ?
En tant que propriétaire de biens commerciaux, il n’est pas toujours évident d’avoir une vue sur les dates importantes de chaque contrat.
Même si dans le cadre des baux commerciaux, c’est le locataire qui doit prendre action pour renouveler ou résilier un contrat en respectant des délais précis, il peut être intéressant pour le bailleur d’avoir une vue sur l’approche de ces dates.
Cette visibilité peut être fortement facilitée grâce à un logiciel de gestion locative tel que Smovin.
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