Le bail locatif est le contrat qui lie un bailleur et un preneur. Si vous êtes propriétaire et que vous avez pour projet de mettre un ou plusieurs biens à la location, sachez qu’il est indispensable d’établir une convention.
Celle-ci engage réciproquement le propriétaire et le locataire et doit être signée par les deux parties.
Durée du bail, nature de la location, obligations : voici un récapitulatif des différents aspects des baux locatifs.
Ces éléments vous permettront d’optimiser votre gestion locative en prenant connaissance de vos droits et de vos devoirs.
Qu’est-ce qu’un bail locatif ?
Un bail locatif fixe les droits et les obligations du bailleur et du preneur. Le contrat de location contient les informations suivantes :
- Le descriptif du bien
- Le nombre de mètres carrés
- La destination du bien
- La durée du bail
- Le montant du loyer
- Les règles d’indexation du loyer
- Le montant de la caution
Des documents annexes sont joints au bail locatif :
- Un diagnostic technique du bien (performances énergétiques, plomb, amiante…)
- Un état des lieux d’entrée
- Une attestation d’assurance
- Le règlement de la copropriété s’il y en a une
Quelle est la durée d’un bail locatif
Pour les locations vides, il existe deux types de bail : les baux courts et les baux longs.
- Un bail court peut avoir une durée de 1 à 3 ans. Un maximum de deux contrats peuvent être établis sur une durée de 3 ans. Au-delà, le bail doit se transformer en bail longue durée.
- Un bail longue durée s’étend sur neuf ans par défaut. Si le propriétaire ne donne pas congé à son propriétaire au terme des neuf années de location, le bail est reconduit de manière tacite pour une durée de 3 ans.
Qu’est-ce qu’un bail d’habitation?
Un bail d’habitation concerne un bien qui est destiné à être un logement.
Il existe plusieurs types de bail d’habitation en fonction des spécificités de la location concernée (colocation, résidence principale, location meublée…).
Bail de résidence principale
Un bail de résidence principale doit impérativement concerner une habitation occupée en tant que résidence principale par son locataire.
Le bailleur doit donner son accord en amont pour que son locataire qualifie le bien de résidence principale.
Le locataire est protégé par la loi lorsque le litige concerne sa résidence principale. Cela peut l’aider à obtenir gain de cause dans des conflits liés à l’état de l’habitation (dégradation, isolation, sécurité…).
Il bénéficie également d’une protection si le propriétaire souhaite récupérer son bien loué en tant que logement principal.
La durée des préavis n’est pas la même lorsqu’il s’agit d’une résidence principale, il est donc extrêmement important que locataire et bailleur s’entendent sur ce point.
Bail de colocation
Le bail de colocation a la particularité d’unir un bailleur avec plusieurs locataires qui vivent dans un même bien.
Les locataires peuvent aussi choisir de signer un bail chacun. Ainsi, ils ne dépendent pas les uns des autres.
Une colocation peut aussi se composer d’un bail principal puis de plusieurs baux de sous-location. Le locataire principal ne peut pas sous-louer la totalité du bien.
Bail étudiant
En Belgique, les baux étudiants concernent les kots.
Le bail étudiant s’étend sur une durée de 12 mois ou moins afin de s’accorder avec l’année scolaire. En revanche, il ne peut pas excéder cette durée.
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment. Le préavis est de deux mois et débute lorsque le bailleur reçoit la notification de départ.
Le locataire doit impérativement justifier son statut d’étudiant pour accéder à ce type de bail.
Un kot ne peut pas être considéré comme une résidence principale puisqu’il est considéré comme un logement temporaire.
Bail de droits communs
Le bail de droits communs établit un contrat entre un preneur et un bailleur pour un bien qui ne sera pas utilisé comme une résidence principale.
Les baux communs concernent :
- les entrepôts,
- les bureaux,
- les résidences secondaires,
- les logements de fonction…
Bail commercial
Les baux commerciaux encadrent la location de tous les biens loués pour exercer des activités commerciales, industrielles ou artisanales.
Ce type de bail ne concerne pas les activités libérales ni les associations.
Les baux commerciaux sont conclus pour une durée de neuf ans. Le local concerné par le bail ne peut pas changer de destination sans autorisation administrative. Il devra donc uniquement servir à la fabrication ou à la commercialisation de l’activité.
Qu’est ce qui doit figurer dans un bail en 2024
Certaines informations doivent obligatoirement figurer dans un bail. Ce contrat recense les obligations du bailleur et du preneur. Il doit donc être complet et précis afin de prévenir les litiges entre les deux parties.
Les informations qui doivent figurer dans un bail sont les suivantes :
- l’adresse du bien;
- le montant du loyer;
- les identités du bailleur et du locataire;
- la date de prise d’effet du bail et sa durée.
Les règles diffèrent selon les régions puisque la législation relative à l’immobilier est propre à chacune. Elles sont compétentes en ce qui concerne le code du logement depuis le 1er Septembre 2018.
Contrat de bail en Wallonie
En Wallonie, le bail écrit est une obligation. Il doit définir les droits et les obligations du preneur et du bailleur.
Les spécificités du contrat de bail en Wallonie sont les suivantes :
- Pour indexer le loyer, le propriétaire doit impérativement enregistrer le bail.
- Le locataire doit fournir une preuve du paiement de ces 3 derniers mois de loyer.
- Le locataire doit obligatoirement souscrire à une assurance incendie. Si celui-ci ne remplit pas cette obligation, le propriétaire est en droit de lui en imputer le coût.
- Les biens loués sont soumis à des normes de salubrité, de sécurité et d’habitabilité.
- L’état des lieux d’entrée est obligatoire.
- Le délai des préavis sur les baux longue durée est de 6 mois pour le propriétaire et de 3 mois pour le locataire.
- La rupture d’un bail étudiant par anticipation engendre une indemnité de 3 mois de loyer.
Contrat de bail à Bruxelles
Dans la région de Bruxelles, le bail écrit est aussi une obligation.
Les spécificités du contrat de bail en Région Bruxelles-Capitale sont les suivantes :
- Le locataire n’est pas obligé de transmettre de preuve de paiement de ses derniers loyers au propriétaire.
- Une annexe relative au Code du logement à Bruxelles doit être annexée au bail locatif.
- Les biens loués sont soumis à des normes de salubrité, de sécurité et d’équipements élémentaires (eau, sanitaire, chauffage…)
- À Bruxelles, il n’est pas possible de mettre fin à un bail de moins de 6 mois.
- La rupture d’un bail étudiant par anticipation n’engendre pas d’indemnité.
- Le bailleur ne pourra pas augmenter le loyer (hors indexation) entre deux baux de courte durée, et ce, pour une période de neuf ans (réforme du bail de mars 2024).
- Les baux de courte durée ne pourront être reconduits qu’une seule fois, après quoi ils deviendront des baux de longue durée (réforme du bail de mars 2024).
Consultez notre article dédié pour plus d’infos sur la réforme du bail à Bruxelles.
Comment enregistrer un bail ?
En Belgique il est obligatoire d’enregistrer un contrat de bail. Dans le cadre de la location d’un bien qui sert d’habitation, c’est le bailleur qui a la responsabilité de l’enregistrement du bail.
Les avenants au bail ou les modifications de celui-ci doivent aussi être enregistrées.
Les baux commerciaux ainsi que les baux de droits communs sont soumis à l’obligation d’enregistrement.
L’enregistrement des baux permet à l’administration d’avoir une vision globale de la situation locative des biens. Par ailleurs, cela apporte la protection d’un tiers au bailleur comme au preneur.
Comment résilier un bail ?
Le bail peut être résilié par le locataire ou le propriétaire lorsque celui-ci arrive à terme. Le délai de préavis n’est pas le même si c’est le preneur ou le bailleur qui résilie. De même, la durée de préavis varie selon le type de bail.
Il est plus compliqué de résilier un bail locatif par anticipation. Le locataire comme le propriétaire peuvent se voir infliger des indemnités s’ils ne disposent pas d’une raison sérieuse de résilier le bail.
La raison sérieuse peut être l’une des suivantes :
- Le locataire ne respecte pas ses obligations (non paiement du loyer, non-respect des lieux…)
- Le propriétaire souhaite récupérer le logement pour en faire sa résidence principale.
- Le propriétaire souhaite récupérer le logement pour y loger un membre de sa famille ou de celle de son conjoint.
- Le logement nécessite des travaux de grande ampleur.
- …
Pour connaître toutes les modalités relatives à la résiliation d’un bail, rendez-vous sur notre article : Résiliation de bail : tout ce qu’il faut savoir
Comment renouveler un bail ?
Les baux de courte durée peuvent être renouvelés seulement deux fois aux mêmes conditions.
La durée totale des trois contrats successifs ne peut pas dépasser trois ans. Certains baux contiennent une clause de renouvellement tacite qui renouvelle le bail automatiquement lorsque celui-ci arrive à terme.
Si aucun préavis n’est envoyé et que le locataire continue d’habiter le bien, le bail se transforme en bail longue durée et ce, même s’il n’a pas été établi de nouveau bail.
Les conditions de location restent identiques à celles du bail courte durée.
Les baux longue durée sont automatiquement renouvelés lorsqu’ils arrivent à échéance et qu’aucun préavis n’a été déposé.
Décrets relatifs aux baux
En Belgique, les régions sont compétentes pour tout ce qui concerne le droit locatif relatif aux baux.
Les régions peuvent donc publier des décrets pour adapter la législation selon leur volonté et leurs besoins spécifiques.
Parmi les décrets récents :
→ Le décret sur le bail d’habitation en Wallonie a été publié le 28 mars 2018. Il encadre les points suivants :
- les délais de préavis,
- les résiliations anticipées,
- les procédures en cas de décès du preneur,
- l’indexation du bail.
→ Le Décret flamand sur le bail d’habitation est quant à lui en vigueur depuis le 1er janvier 2019. Il donne des directives sur les points suivants :
- la garantie locative,
- la révision du loyer,
- l’état du bien (réparations, entretien…)
Qu’est-ce qu’un avenant au contrat de bail ?
Lorsque le preneur et le bailleur se mettent d’accord sur une modification du bail, ils signent un avenant au contrat de bail de location.
Le bail initial est ainsi révisé tout en restant valide.
L’avenant au contrat de bail peut concerner l’un des points suivants :
- Une augmentation ou une diminution du loyer ;
- La modification du calcul des charges locatives ;
- Une prolongation de la durée du bail.
Le document doit être rédigé de manière claire et précise. Il doit obligatoirement contenir les informations suivantes :
- Les identités des bailleurs et des preneurs ;
- La date de la prise d’effet de l’avenant au contrat de bail ;
- Les signatures des deux parties ;
- Le bail d’origine en annexe.
Pour tout savoir sur la résiliation d’un bail et la reconduction tacite, découvrez notre webinar.
Quelles sont les règles en matière de cession ou sous-location du bail?
Lorsque le locataire principal souhaite céder son logement à un tiers, il peut transférer son bail avec l’accord du bailleur.
La cession du bail évite la rupture de bail et le paiement des indemnités liés à une rupture anticipée. C’est donc une solution gagnante pour le locataire comme pour le propriétaire qui évite la vacance locative de son bien.
Les conditions prévues par le bail initial sont maintenues pour le locataire entrant (loyer, modalité de paiement, indexation…).
Si le bail cédé est une résidence principale, la cession doit être enregistrée par le bailleur dans les deux mois suivant la signature.
Dans le cadre d’une sous-location, il faut savoir que le locataire principal est responsable vis-à-vis du propriétaire que ce soit en matière de :
- dégradations,
- paiement du loyer,
- résiliation du bail.
La signature d’un contrat de sous-location permet au locataire principal de se protéger. Il pourra ainsi se retourner contre le sous-locataire si celui-ci est responsable de la dégradation du logement.
Découvrez ici notre checklist pour un nouveau contrat.
