Un contrat de bail établit les règles de location entre un propriétaire et l’occupant d’un bien. Le propriétaire met un bien à la disposition d’un locataire et ce dernier s’engage à lui payer un loyer, selon une échéance et des modalités définies, durant toute la durée du contrat.
En Belgique, il est obligatoire de signer un bail et de l’enregistrer dans le cadre de la location d’un appartement.
En tant que propriétaire, il est important de connaître vos droits et vos devoirs envers vos locataires.
Le bail, un contrat de location pour les appartements
Les baux qui conviennent à la location d’appartement sont les baux d’habitation. Voici un récapitulatif de leur contenu :
Contenu du bail
Un bail de location doit se faire par écrit. Il contient les informations relatives à l’encadrement de la location de l’appartement et régit les relations entre le locataire et son bailleur.
Le bail de résidence principale concerne la plupart des logements.
Les baux s’accompagnent d’une annexe standard qui contient les règles en matière de salubrité et de sécurité.
Contenu obligatoire
Le bail doit mentionner certaines informations :
- L’identité du bailleur
- L’identité du preneur
- Le montant du loyer
- L’échéance et le mode de règlement
- La durée du bail
- La date du début de la location
Les deux parties doivent signer le bail pour qu’il soit valide et qu’il puisse être enregistré.
Durée du bail de location
Le bail de location peut s’étendre sur des durées plus ou moins longues :
- Le bail courte durée : il dure 3 ans maximum et ne peut être renouvelé qu’une seule fois.
- Le bail longue durée : il dure 9 ans et se renouvelle pour 3 ans à chaque fois qu’il arrive à terme.
- Le bail à vie : il dure toute la vie du locataire.
Les baux longue durée sont les plus courants, ils permettent aux propriétaires d’éviter les périodes de vacances locatives.
Les baux d’habitation pour la location d’appartement
Pour louer un appartement, vous devrez mettre en place un bail d’habitation. Selon les régions (bruxelloise, flamande ou wallonne), les règles peuvent différer puisque le bail est une matière régionale.
Le bail de location pour un appartement meublé
Un bail de location meublé concerne un appartement qui contient du mobilier. Les meubles sont pris en compte dans le bail de location. Ils peuvent aussi faire l’objet d’un bail distinct.
Il faudra déterminer la part du loyer qui leur est affecté sinon l’administration fiscale considère que 40% du loyer revient à la location des meubles.
Un bail meublé qui concerne une résidence principale a des conséquences fiscales pour le bailleur. Le revenu locatif affecté aux meubles et déclaré dans le bail sera soumis à une taxation de 15%.
Le bail de kot étudiant
Le bail qui concerne une habitation étudiante a une durée de 9 mois. Il est exclusivement destiné aux étudiants et n’est pas renouvelable.
Souvent meublé, l’appartement concerné peut être loué en location saisonnière durant l’été.
Un étudiant qui souhaite conserver son logement plus de trois ans devra signer un bail traditionnel.
Résiliation du contrat de bail d’un appartement
Pour résilier un bail de location d’appartement, que ce soit du côté du propriétaire ou de celui du locataire, il est nécessaire de suivre certaines procédures.
Les délais et les pénalités peuvent varier d’une région à l’autre.
Les droits et les obligations du bailleur
La loi protège les locataires, les résiliations de contrat de la part du bailleur sont donc moins courantes.
Si le propriétaire résilie le contrat à l’expiration du bail, il devra avertir le locataire avant la date de sortie de l’appartement. Le délai de préavis est de 3 mois dans le cadre d’un bail courte durée et de 6 mois dans le cadre d’un bail longue durée.
S’il souhaite résilier le bail de l’appartement avant son terme, le propriétaire devra présenter un motif valable et sérieux. Dans la plupart des cas, il devra s’acquitter d’une indemnité qui varie selon les régions.
Les droits et les obligations du locataire
Conformément à l’article 3 de la loi sur les loyers du 20 février 1991, le locataire peut prendre congé de son appartement à tout moment.
Il devra simplement respecter une période de préavis de 3 mois à partir de la date d’envoi de sa demande de résiliation.
Le locataire ne paie pas d’indemnité s’il quitte le logement au terme du bail. En revanche, il doit payer une indemnité s’il résilie le bail de manière anticipée.
