Les propriétaires qui souhaitent mettre leur bien à la location doivent s’acquitter de formalités obligatoires.
La gestion locative de leurs biens peut les confronter à certaines difficultés qui nécessitent des outils adaptés et des connaissances précises.
Il existe aujourd’hui tout un panel de solutions pour accompagner le bailleur dans les différentes étapes de la mise en location de son bien.
Qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison, d’un parking ou d’un local commercial, il est important de suivre toutes les étapes indispensables au bon déroulement de la mise en location.
De l’arrivée du locataire à son départ, la location du bien est encadrée par des démarches administratives et juridiques.
Aussi, il doit s’assurer de percevoir les loyers en temps et en heure pour garantir la rentabilité du bien en location.
Les charges doivent également être réparties entre le locataire et le propriétaire. C’est une gestion qui peut s’avérer minutieuse et chronophage.
La gestion locative, c’est quoi ?
La gestion locative englobe l’ensemble des démarches à effectuer quand on est propriétaire.
De la recherche du locataire à son départ, il faut s’acquitter de toutes les tâches nécessaires au bon déroulement de la location.
Cette mission peut être assurée par une agence de gestion locative ou par le propriétaire lui-même.
Certains investisseurs possèdent plusieurs biens de son patrimoine à la location, ce qui multiplie les tâches et le travail lié à la gestion locative. Il devient alors indispensable de s’équiper d’outils adaptés à la gestion locative : mandataire ou solution numérique.
À l’entrée du locataire
Après avoir trouvé un locataire, le gestionnaire ou le propriétaire doit :
- Rédiger et faire signer le bail de location
- Réaliser un état des lieux
- Récupérer un dépôt de garantie
Il est important de débuter la location sur des bases saines et de fournir au locataire toutes les informations importantes en amont de son installation dans le logement.
Il pourra ainsi suivre les directives et les recommandations du propriétaire.
La liste des informations à fournir :
- Les règles de copropriété
- La liste des réparations à leur charge durant la location
- Les modes d’emploi des compteurs, machines (électroménager, cumulus…)
- Une liste des contacts importants
- Le numéro de compte du propriétaire pour le paiement du loyer
Une fois tous ces points validés, la remise des clés peut s’effectuer sereinement.
Pendant le bail
Le suivi du paiement des loyers est une étape essentielle de la gestion locative. Les loyers ne tombent pas toujours le premier du mois et il faut envoyer des rappels. Découvrez notre article sur “que faire en cas de loyer impayé”
Après 2 envois de rappels, le propriétaire peut avoir un recours juridique. C’est pourquoi il est indispensable de posséder des écrits et des preuves.
Le loyer peut être révisé et indexé à l’anniversaire du bail. Certains propriétaires oublient cette indexation qui pourrait leur permettre de mettre à jour le loyer en fonction de l’inflation.
D’autres propriétaires ne souhaitent pas modifier le loyer pour préserver leur locataire.
Le décompte de charges fait aussi partie des tâches importantes de la gestion locative.
Le propriétaire doit ajuster les provisions versées par le locataire en lui demandant un complément ou en lui reversant le trop-perçu.
Le propriétaire est responsable de l’entretien du logement. Il doit s’occuper de la maintenance de la chaudière et des réparations diverses pour assurer le confort de son locataire.
À la sortie du locataire
Lors du départ du locataire il faut effectuer un état des lieux de sortie afin de restituer le dépôt de garanti.
- Dans le cas où aucun dégât n’a été constaté, la caution doit être versée dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire.
- Si le logement a été dégradé, la loi permet au propriétaire de retenir la somme nécessaire à la réfection des lieux sur le dépôt de garantie.
- Si le dépôt de garantie ne couvre pas les frais de réfection pour l’ensemble des dégâts, le propriétaire est en droit de demander un complément au locataire sortant.
Le locataire a pour obligation de laisser sa nouvelle adresse au propriétaire du logement qu’il quitte.
La gestion locative : les différences selon le type de biens immobiliers
La mission de gestion locative fonctionne de manière différente selon le type de bien.
La gestion locative d’appartements ou maisons
La location d’appartements présente moins de contraintes que la location d’une maison. En effet, les maisons nécessitent souvent plus d’entretien et de maintenance : chaudière, jardin, cheminée…
C’est au propriétaire qu’incombe la charge de ces travaux de maintenance.
Les appartements nécessitent quant à eux la gestion des frais de copropriété. La répartition des charges de copropriété est à récupérer auprès du locataire.
Ces frais comprennent notamment la rémunération du syndic de copropriété. Afin de faire baisser cette charge, de plus en plus de copropriétés optent pour la gestion avec un syndic bénévole.
Le syndic bénévole est un des copropriétaires qui endosse le rôle de syndic. Cela permet de faire baisser les charges de copropriété tout en rendant la gestion plus transparente. Des outils comme Syndic4you existent pour venir en aide aux syndics bénévoles de copropriété.
Pour les biens résidentiels, il existe deux types de bail :
- Le bail de type court : 1 an
- Le bail de type long : 3, 6 ou 9 ans
La gestion locative meublée vs non meublé
Certains biens sont loués meublés, il faut alors adapter le contrat de location.
Le propriétaire doit faire une distinction entre le loyer de l’immeuble et le loyer des mobiliers.
Le revenu locatif affecté aux meubles est considéré comme un revenu mobilier. Ce dernier est soumis à une taxation séparée au taux de 15 %.
Il faut également à prendre en compte le fait que certaines communes prélèvent une taxe sur la location de chambres et d’appartements meublés.
La gestion locative meublée demande plus de temps et d’investissement de la part du propriétaire qui doit s’assurer que le logement dispose de tous les éléments nécessaires à la vie courante.
La gestion locative de parking
Les parkings sont des biens attractifs pour les investisseurs puisqu’ils présentent une bonne rentabilité.
La gestion locative d’un parking englobe :
- La recherche d’un locataire
- La gestion des loyers
- La répartition des charges de copropriété
- La gestion des incidents éventuels
Contrairement aux biens résidentiels ou commerciaux, l’état des lieux est succinct et rapide.
La gestion locative de baux commerciaux
Les biens destinés à la création d’une surface commerciale sont régis par des baux commerciaux.
Pour louer les locaux commerciaux, les biens doivent être déclarés comme affectés à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale auprès de la commune.
La durée d’un bail commercial est en principe de 9 ans renouvelables. Comme pour une habitation, un état des lieux d’entrée et de sortie est nécessaire.
La gestion des loyers et la répartition des charges font aussi partie des tâches importantes de la gestion locative des baux commerciaux.
La gestion locative de bureaux
La location de bureau concerne les lieux de travail dans lesquels le professionnel n’a pas de contact avec le public.
Ces biens ne sont pas soumis à des baux réglementés et présentent une grande flexibilité contractuelle.
Il faudra cependant réaliser un état des lieux et gérer le paiement des loyers comme pour tous les types de bien.
Les services existants pour une gestion locative facile
La gestion locative nécessite des connaissances précises et un investissement de temps conséquent. Heureusement, il existe des solutions pour accompagner les propriétaires dans cet exercice.
Chaque investisseur possède des attentes qui lui sont propres et doit envisager les différentes solutions qui se présentent à lui afin d’opter pour celle qui répond le mieux à ses besoins.
1/ Gestion locative par une agence ou un gestionnaire
La solution la plus courante est de confier son bien à un gestionnaire ou à une agence. Les agences immobilières proposent souvent ce type de prestation.
Elles sont cependant coûteuses et représentent en moyenne une retenue de 10% du montant du loyer.
Si l’investisseur souhaite être détaché de son bien pour n’en percevoir que les fruits de la location, il sera judicieux de faire appel à un administrateur de biens qui s’occupera de toutes les tâches de la gestion locative.
Les avantages de la gestion locative par une agence :
- Le propriétaire n’intervient pas dans la relation avec le locataire
- Le respect de la législation est assurée par l’administrateur de bien qui est un professionnel du domaine immobilier
- L’accompagnement offert par une agence de gestion locative est sécurisant
- Les agences immobilières proposent une garantie des risques locatifs qui assure contre les loyers impayés moyennant un pourcentage complémentaire retenu sur le loyer.
- La vacance locative est diminuée puisque l’agence dispose d’un réseau de locataires
Les inconvénients de la gestion locative par une agence :
- Les coûts de ces services impactent la rentabilité du bien
- Certains services sont facturés au propriétaire alors qu’il ne souhaite pas en bénéficier
- Le propriétaire n’a pas de contrôle sur la location de son logement
2/ Les Logiciels de gestion locative
Certaines solutions permettent aux investisseurs de gérer eux-mêmes l’administration de leurs biens.
Les logiciels de gestion locative simplifient les tâches du quotidien et présentent de nombreux avantages.
C’est un excellent compromis qui se situe entre la gestion autonome et l’agence de gestion locative.
Les avantages des logiciels de gestion locative:
- Les propriétaires gagnent un temps précieux puisque les processus sont automatisés (envois de rappels, répartition des charges, indexation du loyer…)
- Les logiciels de gestion locative offrent plus de visibilité sur le suivi des loyers, la répartition des charges…
- Les solutions numériques centralisent l’information (contact des locataires, des prestataires pour l’entretien du logement, du montant des charges…)
- Les processus sont automatisés à grande échelle pour les propriétaires qui possèdent plusieurs logements à la location
- Les coûts sont moins importants qu’en passant par une agence de gestion locative.
Les inconvénients des logiciels de gestion locative:
- Les logiciels de gestion locative nécessitent un minimum de temps de la part de l’investisseur
- Les logiciels ne déchargent pas le propriétaire de ses obligations de gestion
- Le propriétaire doit trouver lui-même son locataire
- Les solutions numériques peuvent faire des erreurs (changement de la législation, fiscalité…)
- La vacance locative n’est pas minimisée
Ainsi le choix de la solution de gestion locative dépend de plusieurs paramètres :
- Le budget que vous souhaitez y consacrer,
- Le temps dont vous disposez pour administrer vos biens
- Le nombre de biens que vous possédez
- Le type de bien (location saisonnière, commerciale…)
La gestion locative : frais et revenus
La gestion locative génère des frais quelle que soit la solution choisie.
L’entretien du bien ainsi que les charges qui y sont liés, sont imputés aux revenus locatifs afin de calculer leur rentabilité.
Frais
La gestion d’un bien immobilier par un tiers (agence ou gestionnaire) représente un coût conséquent pour le propriétaire.
C’est environ 10% des revenus locatifs qui sont retenus par le prestataire de service.
Les logiciels de gestion locative s’ils représentent un coût moindre, sont aussi à la charge du propriétaire.
Les biens doivent être entretenus de manière régulière et cela représente des frais notoires :
- Les charges de copropriété qui sont à régler chaque trimestre et demeurent à la charge du propriétaire
- Les équipements pour un bien meublé qui doivent être renouvelés, réparés ou complétés
- Les réparations diverses (chaudière, cumulus, toiture…)
La fiscalité représente aussi un coût :
- Le précompte immobilier qui se paye annuellement
Les assurances engendrent des frais supplémentaires :
- L’assurance habitation qui est obligatoire pour tous les biens
- L’assurance des loyers impayés qui est recommandée pour se prémunir contre les locataires qui ne paient pas leur loyer et représentent en France 2% des locataires
Revenus
Les investisseurs ont un objectif de rentabilité. Leur parc locatif doit générer des revenus qui couvrent tous les frais relatifs à la location et à l’entretien.
Lorsqu’elle est optimisée, la gestion locative améliore la rentabilité des biens.
Une bonne gestion locative permet :
- Une optimisation des coûts et des dépenses
- Un meilleur suivi sur le paiement des loyers (limiter les impayés, les oublis, les erreurs)
- Une bonne connaissance et une évaluation de la rentabilité de chaque bien
- Une indexation des loyers automatique
- Plus de temps libre pour le propriétaire qui peut se consacrer à d’autres activités
Ainsi la productivité du parc locatif se voit améliorée et optimisée. Les revenus dépendent du bon suivi des charges et des rentrées d’argent.
En améliorant la productivité de son parc locatif, l’investisseur peut investir dans de nouveaux biens ou développer d’autres activités.
