La fiscalité est un point important dans l’investissement immobilier, que ce soit lors de l’acquisition du bien avec les frais de notaires, de l’exploitation de votre bien immobilier ou lors de sa vente.
La fiscalité est partout, nous faisons un tour d’horizon dans cet article.
Fiscalité et précompte immobilier
En Belgique, le précompte immobilier est un impôt régional que les propriétaires doivent payer chaque année.
Le calcul du précompte immobilier est basé sur le revenu cadastral du bien qui est défini par l’administration du cadastre répertoriant les différents biens présents sur le territoire et leur attribue un revenu fictif. Ce revenu fictif correspond à ce que pourrait rapporter un bien immobilier s’il était loué.
Une fois ce revenu locatif fictif déterminé, il est diminué des charges. Il y a donc un abattement forfaitaire de 40% pour un bien immobilier et de 10% pour un terrain non bâti.
Sur ce revenu fictif ajusté des charges, chaque région applique un pourcentage permettant d’obtenir votre précompte immobilier.
Pour obtenir votre revenu cadastral vous pouvez vous rendre sur ce site : MyMinfin
Concernant votre précompte immobilier, si vous avez des questions ou des requêtes, vous pouvez contacter les organismes suivants :
- Le SPW Fiscalité pour les habitations de la Région Wallonne
- Bruxelles-Fiscalité pour les habitations de la Région Bruxelles-Capitale
- Le Vlaamse-Belastingdienst pour les habitations de la Région Flamande
Impôt sur les plus-values immobilières
L’impôt sur la plus-value immobilière est encadré et dépendra de la durée entre l’acquisition et la revente du bien, ainsi que s’il s’agit d’un bien bâti ou d’un terrain.
Fiscalité et plus-value sur les bâtis
Lorsqu’un propriétaire vend son bien, il peut être soumis à un impôt sur la plus-value s’il y a moins de 5 ans entre l’acquisition et la revente. Dans ce cas, le taux d’imposition est de 16,5%.
Pour le délai de 5 ans entre les deux opérations, ce sont les dates des actes notariés qui font foi.
La plus-value est appliquée sur la différence entre le montant payé lors de l’achat et le prix de vente du bien.
Plusieurs facteurs peuvent augmenter ou diminuer ces montants :
Le montant payé lors de l’achat comprend tous les frais liés à cet achat, c’est-à-dire :
- les frais d’enregistrement
- les frais d’actes
- les éventuels frais liés à la commission de l’agence
Il est possible de fixer ce montant global de majoration à un forfait de 25% du prix d’achat.
Ce montant peut aussi être majoré de 5% par an depuis la date d’acquisition afin de prendre en compte la prise de valeur du bien.
Par ailleurs, il peut aussi être majoré du montant des travaux réalisés s’ils sont réalisés par des professionnels agréés.
Le prix de vente est celui que le vendeur aura pu obtenir de l’acquéreur. Ce montant est majoré de tous les frais liés à la mise en vente du bien. Cela comprend les frais de publicités, les commissions d’agence ou encore les frais de notaire.
Il est à noter que ces règles sur la plus-value immobilière s’appliquent aussi lorsque le vendeur a reçu son bien par donation (ne s’applique pas lors d’une succession). Dans le cadre d’une donation, le délai applicable n’est que de 3 ans.
Trouvez de plus amples informations dans notre article sur “la donation immobilière“
Quelques exceptions à l’imposition sur les plus-values :
- La plus-value ne s’applique pas à la résidence principale aussi appelée le logement familial
- Il n’y a pas de plus-value sur la vente des biens appartenant à des mineurs (moins de 18 ans)
- Les revenus tirés lors d’une expropriation ne sont pas soumis à la plus-value
Plus-value sur les terrains
Le calcul de l’impôt sur la plus-value des terrains non bâtis est plus simple.
Si vous vendez votre terrain :
- Dans les 5 années suivant l’achat, l’impôt s’élève à 33% de la plus-value
- Entre 5 et 8 ans suivant l’achat, l’impôt s’élève à 16,5% de la plus-value.
- Il n’y aura pas d’impôt sur la plus-value d’un terrain vendu 8 et plus après son achat.
TVA sur l’immobilier et droit d’enregistrement
La fiscalité comprend aussi la TVA sur l’immobilier. En Belgique l’achat d’un bien immobilier est taxé soit via la TVA si le logement est neuf soit via les frais d’enregistrement chez le notaire pour un bien ancien.
TVA sur l’immobilier
Lorsqu’un bien est acheté neuf chez un promoteur immobilier, la TVA qui s’applique est de 21%.
En Belgique une habitation est considérée comme neuve jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit la première année d’occupation complète. Par exemple, si vous occupez pour la première fois votre logement en 2022, il sera considéré comme neuf jusqu’au 31 décembre 2024.
Par conséquent, il est possible pour un particulier de revendre son bien avec la TVA à la place des frais d’enregistrement. Il faudra cependant le notifier explicitement sur le compromis de vente.
Les droits d’enregistrement
Un bien considéré comme ancien est soumis au droit d’enregistrement du notaire. C’est frais sont un pourcentage du prix du bien.
Ce pourcentage varie en fonction de la région, ainsi ils sont de :
- 12.5% à Bruxelles et en Wallonie
- 12% en Flandre
Taxes supplémentaires sur les biens meublés
Louer en meublé impacte le traitement fiscal des revenus locatifs. En effet, selon l’administration belge, 40% du montant du loyer est considéré comme un revenu issu de la location des meubles.
Cette part du loyer est donc considérée comme un revenu mobilier (et non immobilier) dont la taxation est de 15 %. Louer un bien meublé peut donc représenter un avantage fiscal pour le bailleur.
Afin de limiter la location courte durée de logements meublés, certaines communes ont mis en place une taxe spéciale. Il est donc indispensable de se renseigner sur les taxes communales en place dans la ville où vous souhaitez investir. Cela peut impacter la rentabilité nette de votre bien.
