Eigenaars die in België onroerend goed verhuren, kunnen hun huurders een huurwaarborg vragen.
Deze financiële waarborg garandeert dat de huurder zijn verplichtingen tijdens de duur van het huurcontract nakomt (betaling van de huur, respect voor de woning, betaling van de lasten, onderhoud …).
Het is dus een heuse bescherming die het mogelijk maakt de verhuur in optimale omstandigheden te laten verlopen.
De wet op de huurcontracten voor hoofdverblijfplaats van 20 februari 1991 – ook wel huurwet – vormt een kader voor de samenstelling van de huurwaarborg.
Hoewel een huurwaarborg niet verplicht is, moet die wel in overeenstemming zijn met de wet. Omdat het huurrecht een regionale aangelegenheid is, zijn er kleine verschillen tussen de gewesten.
Het is dus belangrijk dat u zich als vastgoedeigenaar inlicht volgens het gewest waar uw pand is gelegen.
Wat volgt, is een samenvatting van alles wat u moet weten over de huurwaarborg: samenstelling, gebruik, verplichtingen, vrijgave …
Wat is een huurwaarborg?
Een huurwaarborg, ook wel borg genoemd, dekt onbetaalde huren of door de huurder veroorzaakte schade aan de woning die tijdens de duur van de huurovereenkomst ter beschikking wordt gesteld.
De verhuurder heeft het recht een waarborg aan de huurder te vragen zodat hij schadeloos kan worden gesteld bij nalatigheid.
Het volledige bedrag van de huurwaarborg kan door de huurder aan het einde van de huurovereenkomst worden teruggevorderd indien alles naar wens is verlopen en hij alle verplichtingen uit de huurovereenkomst zonder voorwaarden is nagekomen.
Het bedrag van de huurwaarborg wordt bepaald door de verhuurder en moet bepaalde schijven respecteren. Het varieert naargelang het pand en het huurcontract.
Over het bedrag van de huurwaarborg kunnen beide partijen onderhandelen.
Wat dekt de huurwaarborg?
Via een huurwaarborg kan de eigenaar zich beschermen tegen onbetaalde huur en schade aan de woning die hij aan een bewoner verhuurt.
Het is beter in de huurovereenkomst te vermelden wat de huurwaarborg precies dekt. Zo zijn er geen misverstanden tussen de twee partijen. En worden conflicten vermeden.
Verplichtingen van de huurder
Wanneer een huurder een appartement bewoont, moet hij bepaalde verplichtingen nakomen. En die staan vermeld in de huurovereenkomst die hij ondertekende voordat hij het pand betrok.
De huurwaarborg dekt alle verplichtingen van de huurder opgenomen in de huurovereenkomst:
- Betaling van de huur
- Door de huurder verschuldigde interesten wegens laattijdige betaling van de huur
- Betaling van de lasten
- Respect voor de woning (schade, gebrekkig onderhoud …)
Indien de huurder het gehuurde goed verlaat zonder de schade te herstellen of alle verschuldigde bedragen (lasten, huur, interesten) te betalen, kan de verhuurder de huurwaarborg geheel of gedeeltelijk inhouden.
Zo kan hij financiële verliezen als gevolg van het verhuren van zijn eigendom goedmaken.
Voorwaarden
Bij een nalatigheid moeten verhuurder en huurder het op een akkoord gooien om het deel van de huurwaarborg te bepalen dat wordt ingehouden.
De plaatsbeschrijving is een belangrijk onderdeel bij de teruggave van de huurwaarborg.
Zonder dit document kan de huurder weigeren om te betalen voor schade aan het pand dat wordt verhuurd door de eigenaar.
In geval van onenigheid tussen de twee partijen berust de eindbeslissing bij de vrederechter.
Op basis van zijn expertise bepaalt hij het bedrag dat de verhuurder kan inhouden op de huurwaarborg.
Hoe wordt de huurwaarborg samengesteld?
Indien de huurovereenkomst dit voorschrijft, moet de huurder een financiële waarborg voorzien. Er bestaan verschillende formules om deze borg te betalen. Lees ook ons artikel “Hoe wordt een huurwaarborg samengesteld in België?”
Soorten huurwaarborgen
In België kunnen huurwaarborgen op verschillende manieren worden samengesteld:
- door een storting op een geblokkeerde rekening,
- via een bankgarantie van de bank van de huurder;
- of via een waarborg van het OCMW van de gemeente van de huurder.
De gekozen oplossing moet afgestemd zijn op de middelen van de huurder en hangt af van de steun die hij ontvangt. De keuze van het soort huurwaarborg ligt volledig bij de huurder.
De eigenaar mag niet tussenbeide komen om zijn keuze te beïnvloeden of de zijne op te leggen.
Borgsteller
Naast deze financiële garantie heeft de eigenaar het recht om een borgsteller te eisen. Dit betekent dat een derde partij garant staat voor de huurder.
Vaak gaat het om een familielid van de huurder dat zich borg stelt via een akte van borgtocht die bij de huurovereenkomst wordt gevoegd.
De borgsteller moet een aantal gegevens verstrekken: identiteitsbewijs, bewijs van woonplaats, bewijs van inkomen enz. Deze gegevens worden bij de huurovereenkomst gevoegd.
Bedrag van de waarborg
Sinds de wet van 20 februari 1991 bestaan er maxima voor de samenstelling van de huurwaarborg. De eigenaar kan geen bedrag eisen dat hoger is dan deze bedragen.
In Vlaanderen
Sinds 01/10/2019 kan het bedrag van de huurgarantie in Vlaanderen maximaal 3 maanden huur bedragen (exclusief lasten).
In Wallonië en Brussel
- 2 maanden huur (exclusief lasten) voor huurwaarborgen die op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder staan.
- 3 maanden huur (exclusief lasten) voor huurwaarborgen die via de bank of het OCMW worden gevormd.
Storting van de waarborg: termijnen en verplichtingen
De huurder moet zijn verplichtingen voorzien in de ondertekende huurovereenkomst nakomen.
Die kan een huurwaarborg en betalingstermijn opleggen. En wat met de geldende regels?
Is een huurovereenkomst verplicht in België?
Er zijn geen wettelijke verplichtingen rond het samenstellen van een huurwaarborg. Hij is dus niet verplicht.
Anderzijds heeft de verhuurder het recht om in de huurovereenkomst met de huurder een huurwaarborg te eisen.
In de praktijk wensen veel verhuurders zich in te dekken ingeval de huurder zijn verplichtingen niet nakomt (betaling van huur en lasten, onderhoud van de woning enz.).
Het is dan ook gebruikelijk in de huurovereenkomst een clausule op te nemen die een huurwaarborg voorschrijft.
De meeste huurders doen dit ook, aangezien er specifieke steun is voor kwetsbare mensen.
Wanneer moet de huurder de huurwaarborg betalen?
De wetgeving voorziet niet in een specifieke termijn of een specifiek tijdstip voor de betaling van de huurwaarborg. Dit moet dus in overleg met de huurder worden bepaald.
In de praktijk is de betaling van de huurwaarborg een voorwaarde voor de overhandiging van de sleutels en moet ze dus vóór deze afspraak plaatsvinden.
Wat zijn de verschillende vormen van huurwaarborg in België?
Er zijn verschillende manieren om een huurwaarborg samen te stellen, maar de waarborg zelf kan ook verschillende vormen aannemen.
Niet-geldelijk
De huurwaarborg kan bestaan uit effecten, aandelen en/of obligaties. Dit betekent dus dat de waarborg niet altijd uit een geldsom bestaat.
Voorheen kon de waarborg de vorm aannemen van verschillende activa: juwelen, goudstaven … Het was belangrijk dat beide partijen het eens waren over de vorm en waarde van deze activa.
Vandaag vereist de wet dat de huurwaarborg op een individuele rekening wordt gestort. De interesten die tijdens de duur van de overeenkomst worden gegenereerd, gaan naar de huurder.
Derde partij
De borgsteller kan zich garant stellen en zich ertoe verbinden de verplichtingen van de huurder na te komen in geval van wanbetaling. Vaak gaat het om een verbintenis voor een bepaald bedrag.
In het Vlaamse Gewest kan deze waarborg van een derde partij worden verstrekt door een natuurlijke of rechtspersoon.
Voor deze vorm van waarborg is de instemming van de verhuurder nodig.
Cash waarborg
Veel verhuurders hebben lang geëist dat een huurwaarborg contant werd betaald, van hand tot hand.
Om deze praktijk te ontmoedigen, verplicht artikel 10 van de huurwet de verhuurder deze op een individuele rekening te storten. Anders kan de huurder de verhuurder in gebreke stellen.
Huurwaarborg in de vorm van een bankgarantie
Voor de meest kwetsbare personen kan een huurwaarborg in de vorm van een bankgarantie worden overwogen.
De bank van de huurder stelt zich dus garant voor de huurder zonder interest aan te rekenen.
De huurder is verplicht zijn inkomsten te laten storten bij de bank die zich voor hem garant stelt tijdens de duur van de huurovereenkomst.
Zo niet kan ze de volledige en onmiddellijke terugbetaling van de huurwaarborg eisen.
Huurwaarborg in het kader van vakantie- of onderverhuur
Net als bij hoofdverblijfplaatsen vereist de wet niet dat een huurwaarborg wordt betaald voor vakantie- of onderverhuur.
Huurwaarborg voor vakantieverhuur
Er is geen plafond voor de huurwaarborg voor vakantieverhuur. In de praktijk bedraagt die 25% van het totale bedrag dat voor de huur van het goed wordt betaald.
De waarborg wordt door de huurder aan de verhuurder betaald wanneer de sleutels worden overhandigd.
Huurwaarborg voor onderverhuur
De hoofdhuurder is de enige borgsteller van het pand. De eigenaar kan dus eisen dat zijn huurwaarborg de nalatigheden van de onderhuurder dekt.
Als de woning geldt als hoofdverblijfplaats van de onderhuurder, kan in de onderhuurovereenkomst een huurwaarborg van de onderhuurder worden geëist.
Het bedrag van deze huurwaarborg mag de in artikel 10 van de huurwet vastgestelde plafonds niet overschrijden.
Voorwaarden voor vrijgave van de huurwaarborg
De vrijgave van de huurwaarborg is strikt bij wet geregeld. Ze moet op een van de volgende manieren in gang worden gezet:
- Een schriftelijke overeenkomst tussen beide partijen (huurder en verhuurder)
- Een rechterlijke beslissing na een onenigheid tussen de twee partijen
Wanneer wordt de huurwaarborg vrijgegeven?
De huurwaarborg wordt ten vroegste vrijgegeven op het einde van de huurovereenkomst.
Pas na het einde van de huurovereenkomst kan het schriftelijke akkoord of de rechterlijke beslissing worden toegezonden.
Welke vorm neemt het akkoord voor de vrijgave van de huurwaarborg aan?
Er bestaat een formulier voor de vrijgave van de huurwaarborg. Dit moet worden ondertekend door beide partijen in de huurovereenkomst.
Gratis voorbeeldbrieven voor het vrijgeven van de huurwaarborg zijn ook online te vinden.
De geblokkeerde fondsen worden dan vrijgegeven en overgemaakt op de bankrekening die op het formulier voor de vrijgave van de huurwaarborg staat vermeld.
Het duurt maar een paar weken voor het bedrag vrijkomt. Daarna sluit de bank de rekening af.
Hoe wordt het op een huurwaarborg ingehouden bedrag bepaald?
Indien de huurder tijdens de huurperiode zijn verplichtingen niet is nagekomen, moet de huurwaarborg de verschuldigde bedragen dekken.
Het bedrag van de vergoeding wordt als volgt bepaald:
- Er werd schade aan het eigendom vastgesteld. Een expert schat het bedrag dat nodig is voor de reparaties.
- De huurder heeft de huur niet volledig betaald. Het bedrag dat overeenkomt met het verschuldigde bedrag wordt dan ingehouden.
- De huurder is de eigenaar een vergoeding verschuldigd bij een vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst.
In geval van onenigheid tussen beide partijen is het de vrederechter die het bedrag van de huurwaarborg bepaalt dat door de verhuurder wordt ingehouden.
