Een handelshuurovereenkomst is een huurcontract voor een pand, lokaal of gebouw dat gebruikt wordt voor een kleinhandelszaak of voor het bedrijf van een ambachtsman.
Het betrokken onroerend goed is dus bestemd voor de exploitatie van een winkel die rechtstreeks in contact staat met de klanten.
De huurder kan een natuurlijke of rechtspersoon zijn (vennootschap of vereniging).
1. Wetten rond handelshuurovereenkomsten
De wetgeving inzake handelshuurovereenkomsten verschilt van die inzake residentiële huurcontracten. In België worden handelshuurcontracten geregeld door de wet van 30 april 1951.
En die zijn bindend voor twee partijen: de huurder en de eigenaar van het pand. Als verhuurder en als huurder hebt u rechten en plichten.
De wet is dwingend. Daarom is het belangrijk dat u er enige kennis van hebt. Het is de garantie op een geslaagd vastgoedbeheer.
2. Wat is de duur van een handelshuurcontract?
Handelshuurcontracten worden gesloten voor een minimumperiode van 9 jaar. Een handelshuurovereenkomst kan ook voor een langere of kortere periode worden afgesloten. Maar dan moet het in een authentieke akte worden vastgelegd.
Er zijn ookhandelshuurovereenkomsten van korte duur (één jaar of minder) voor pop-upwinkels bijvoorbeeld, of voor een handelaar die het pand wil testen alvorens zich voor 9 jaar te binden.
3. Hoe een handelshuurovereenkomst verlengen?
De huurder kan de handelshuurcontract in theorie tot 3 maal toe verlengen voor een periode van 9 jaar. Bij elke vernieuwing kan opnieuw over de voorwaarden van het huurcontract worden onderhandeld.
In het volgende artikel vindt u meer uitleg over de vernieuwing van een handelshuurcontract.
4. Kan een handelshuurovereenkomst worden overgedragen?
Een handelshuurcontract kan worden overgedragen wanneer het handelsfonds wordt verkocht.
De eigenaar kan de overdracht van een handelshuurovereenkomst niet verbieden.
5. Hoe wordt de handelshuur herzien?
De huur van een handelshuurcontract kan om de drie jaar worden herzien op vraag van de verhuurder.
De herziening kan alleen worden aangevraagd tijdens de laatste 3 maanden van een periode van drie jaar en moet gebaseerd zijn op nieuwe omstandigheden (verandering in de omgeving, in de staat van het lokaal, de globale situatie …).
6. Wat zijn de verplichtingen van de verschillende partijen?
Bij een huurcontract heeft elke partij rechten en plichten.
Het is belangrijk dat iedereen hiervan op de hoogte is. Zo ontstaat er een goede verstandhouding en relatie tussen huurder en verhuurder.
De verhuurder moet de taken uitvoeren die onder zijn verplichtingen vallen. Dit is een van de uitdagingen van vastgoedbeheer.
Verplichtingen van de huurder
De huurder heeft de volgende verplichtingen:
- Huur op tijd betalen;
- De bestemming van de ruimte naleven;
- Onderhoud en kleine werken verrichten;
- Het lokaal in goede staat teruggeven op het einde van het huurcontract.
1/ Huur op tijd betalen
Bij de ondertekening van een handelshuurovereenkomst verbindt de huurder zich er in de eerste plaats toe de huur te betalen voor de ruimte die hij gebruikt voor de uitoefening van zijn activiteit.
Hij moet ook de lopende lasten betalen (water, elektriciteit enz.).
Zoals bij een standaard huurcontract worden de looptijd, het bedrag en de wijze van betaling van de huur in het contract bepaald.
Bij niet-betaling kan de verhuurder gerechtelijke stappen ondernemen en de ontbinding van het huurcontract vragen.
Nadat hij de huurder heeft aangemaand om de achterstallige huur te betalen, kan de verhuurder de rechter verzoeken om een bevel tot betaling en om de definitieve uitzetting van de huurder.
2/ De bestemming van de ruimte naleven
De huurder heeft ook de plicht om het pand te gebruiken overeenkomstig de bestemming voorzien in het huurcontract.
Indien in de handelshuurovereenkomst staat dat het pand bestemd is voor een voedingszaak, mag er enkel een voedingszaak uitgebaat worden.
Voor elke wijziging van de bestemming is de voorafgaande toestemming van de eigenaar vereist.
3/ Onderhoud en kleine werken verrichten
Door de handelshuurcontract te ondertekenen, verbindt de huurder zich ertoe zorg te dragen voor het pand en de nodige onderhoudswerkzaamheden uit te voeren om het in goede staat te houden.
Alle ruwbouwwerkzaamheden (muren en dak van het gebouw) vallen onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar.
De huurder is vrij om de gewenste inrichtingen te voorzien voor zijn beroepsactiviteit.
Er moet wel met het volgende rekening worden gehouden: de eigenaar van het pand kan op het einde van het huurcontract eisen dat deze inrichtingen worden verwijderd.
Maar hij kan ze ook behouden zonder de huurder die ze heeft voorzien te moeten vergoeden.
4/ Het lokaal in goede staat teruggeven op het einde van het huurcontract
Het lokaal moet op het einde van de handelshuurovereenkomst in goede staat aan de eigenaar worden teruggegeven.
Indien bij de plaatsbeschrijving schade wordt vastgesteld, heeft de verhuurder het recht de waarborg te behouden die bij de ondertekening van het huurcontract werd betaald.
De plaatsbeschrijving bij aankomst moet nauwkeurig worden uitgevoerd, net zoals bij een huurwoning.
Dit is een garantie om conflicten te vermijden wanneer de huurder vertrekt.
Verplichtingen van de verhuurder
De eigenaar heeft de volgende verplichtingen:
- De ruimte en het toebehoren ter beschikking stellen;
- De ruwbouwwerken (onderhoud van muren en dak) uitvoeren;
- Informatie verstrekken over de ruimte;
- Het recht van voorkoop van de huurder bij vervreemding van het verhuurde goed naleven.
1/ De ruimte en het toebehoren ter beschikking stellen
Bij de ondertekening van de handelshuurcontract verbindt de eigenaar van het pand zich ertoe het ter beschikking te stellen van de huurder zodat deze zijn commerciële of industriële activiteit kan uitoefenen.
Indien de huurovereenkomst voorziet in de terbeschikkingstelling van materiaal of toebehoren nodig voor de activiteit van de huurder, moet de verhuurder deze voorzien.
2/ De ruwbouwwerken (onderhoud van muren en dak) uitvoeren
Het onderhoud van de muren en het dak (ruwbouw) valt onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar. Hij is verplicht alle reparaties uit te voeren die nodig zijn voor de goede werking van de activiteit van de huurder.
3/ Informatie verstrekken over de ruimte
Voorafgaand aan de ondertekening van de handelshuurcontract moet de verhuurder alle informatie over het gehuurde pand verzamelen.
Verplichte informatie:
- De toestand van de natuurlijke en technologische risico’s,
- EPB-prestaties,
- Risico’s op bodemverontreiniging,
- Asbestdiagnose,
- De lasten, taksen en belastingen van het gebouw,
- Een overzicht van de werkzaamheden verricht in de afgelopen drie jaar,
- Een raming van de nog uit te voeren werkzaamheden.
4/ Het recht van voorkoop van de huurder bij vervreemding van de ruimte naleven
Indien de verhuurder het pand te koop wil aanbieden, moet hij de huurder hiervan op de hoogte brengen. Die heeft immers een recht van voorkoop.
Hij heeft dus voorrang en moet geïnformeerd worden over de verkoopsvoorwaarden (prijs, termijn enz.).
7. Wat is een uitzettingsvergoeding?
Indien de verhuurder de handelshuurovereenkomst niet wenst te verlengen of wenst te beëindigen, is een uitzettingsvergoeding van toepassing.
De uitzettingsvergoeding moet door de verhuurder aan de huurder worden betaald. Het bedrag van de vergoeding wordt als volgt bepaald:
- Indien het handelsfonds kan worden overgedragen, komt het bedrag van de uitzettingsvergoeding overeen met de waarde van het huurrecht.
- Indien de niet-verlenging van de huurovereenkomst tot gevolg heeft dat het handelsfonds definitief verloren gaat, komt het bedrag van de uitzettingsvergoeding overeen met de waarde van dit fonds.
In de meeste gevallen legt een deskundige het bedrag van de uitzettingsvergoeding vast in het kader van een gerechtelijke procedure. Het bedrag moet overeenstemmen met de door de huurder geleden schade.
Indien hij door de niet-verlenging van de huurovereenkomst zijn cliënteel verliest, moet hij via de schadevergoeding een handelsfonds kunnen verwerven dat overeenkomt met het fonds dat hij bezat.
De deskundige houdt met het volgende rekening om het bedrag van de uitzettingsvergoeding te bepalen:
- Soort activiteit,
- Toestand van de huurmarkt in de wijk,
- Kwaliteit van de locatie,
- Kosten van de overdracht van het fonds,
- Kosten van de verhuizing naar het nieuwe pand,
- Eventuele kosten van het ontslag van bestaand personeel,
- Kosten voor het verlies van activiteit,
- Kosten van de beëindiging van alle actieve contracten.
In bepaalde situaties kan de verhuurder worden vrijgesteld van het betalen van de uitzettingsvergoeding.
Uitzonderlijke situaties:
- Het gehuurde pand is onbewoonbaar en er loopt een sloopprocedure tegen het pand. Of het kan niet worden gebruikt zonder gevaar voor de bewoners of het publiek.
- De huurder is zijn verplichtingen volgens de handelshuurovereenkomst niet nagekomen. Hij is aansprakelijk voor een ernstige fout en de verhuurder heeft het recht de verlenging van de huurovereenkomst te weigeren of de overeenkomst op te zeggen.
- De huurder voldoet niet meer aan de voorwaarden voor commercieel vastgoed.
8. Hoe wordt de huurwaarborg bepaald?
De wet regelt de waarborg voor handelshuurcontracten niet. Het staat de verhuurder vrij een huurwaarborg in het contract op te nemen.
Er zijn verschillende manieren om een huurwaarborg te bepalen in het kader van een handelshuurovereenkomst. Dit zijn er een paar:
- De huurder stort het equivalent van één of meer maanden huur op een geblokkeerde rekening.
- De huurwaarborg kan worden verkregen bij een bank.
- De verhuurder kan ook eisen dat een persoon of onderneming zich persoonlijk en hoofdelijk borg stelt voor de verbintenissen van de huurder.
De voorwaarden van de huurwaarborg moeten in de handelshuurcontract worden vermeld.
9. Handelshuur en btw
De verhuur van ruimtes ingericht voor de uitoefening van een bepaalde activiteit is onderworpen aan btw.
Zo kunnen alle panden met een professionele installatie, materiaal of meubilair gehuurd worden met een huur waarin de btw is inbegrepen.
Het is in het voordeel van de huurder dat de verhuurder voor het btw-stelsel kiest omdat hij dan de btw kan terugvragen.
De huur van de naakte ruimtes en de bijkomende lasten zijn vrijgesteld van btw. De eigenaar heeft echter de mogelijkheid om voor btw-heffing te kiezen.
Zo kan hij de btw op de uitgaven aan zijn eigendom terugvragen.
10. Hoe beheert u uw handelshuurovereenkomsten optimaal?
Bij een handelshuurcontract zijn de inning van de huur en de verdeling van de lasten heel belangrijk. Maar u moet ook goed op de hoogte zijn van de rechten en plichten van de verhuurder.
Vastgoedbeheersoftware
Er bestaan tegenwoordig online oplossingen waarmee eigenaars hun handelshuurovereenkomsten gemakkelijk kunnen beheren.
Smovin helpt investeerders bij de dagelijkse taken van vastgoedbeheer: inning van de huur, automatisering van de processen, huurindexering, verdeling van de lasten enzovoort.
De eigenaar kan alle informatie over zijn pand in real time raadplegen en de handelshuurcontract dus gemakkelijker beheren. In één oogopslag weet hij of de huur is ontvangen, of er moet geïndexeerd worden en of de lasten werden verdeeld.
Smovin biedt de volgende voordelen:
- Meer duidelijkheid voor de eigenaar,
- Alle informatie op één plaats (contact met de huurder, opvolging van de lasten, onderhoud, …),
- Automatische processen,
- Aanzienlijke tijdwinst bij het beheer van routinetaken,
- Lagere beheerskosten.
Eigenaars met meerdere commerciële huurpanden kunnen die eenvoudig en optimaal beheren dankzij Smovin.
Een goed vastgoedbeheer betekent meer winst: de kosten en uitgaven worden beter beheerd. De investeerder kan dus van zijn winst genieten en zijn vastgoedpark uitbreiden.
