In België kan de eigenaar zich niet wettelijk verzetten tegen de overdracht of onderverhuur van een handelshuurovereenkomst, op voorwaarde dat de overdracht van het pand gepaard gaat met de overdracht van het handelsfonds.
De eigenaar kan in 2 gevallen bezwaar maken:
- Indien de eigenaar of leden van zijn gezin in een deel van het pand wonen
- Indien de huurder het pand minder dan 2 jaar betrekt of het huurcontract minder dan 2 jaar geleden werd hernieuwd
Hoe een handelshuurovereenkomst overdragen?
Voor de overdracht zijn enkele stappen nodig.
- De huurder moet de eigenaar per aangetekende brief of per deurwaarder in kennis stellen van zijn wens tot overdracht of onderhuur. Hij moet ook een ontwerp-opdrachtovereenkomst bijvoegen.
- De eigenaar heeft dan 30 dagen de tijd om te reageren als hij zich tegen de overdracht of onderhuur wil verzetten. Reageert hij niet, wordt de aanvraag van de huurder als aanvaard beschouwd.
- Als de verhuurder bezwaar maakt, heeft de huurder op zijn beurt 15 dagen om te reageren. Indien beide partijen tot een akkoord komen, is de overdracht effectief. Is dit niet het geval, wordt een vrederechter ingeschakeld en beslist hij of het pand al dan niet wordt overgedragen.
Hoofdelijke aansprakelijkheid tussen oude en nieuwe huurder
De voormalige huurder die zijn huurcontract heeft overgedragen, blijft hoofdelijk aansprakelijk voor de nieuwe huurder.
En dit tijdens de hele duur van de huurovereenkomst, tenzij de verhuurder de voormalige huurder van zijn verplichtingen heeft ontheven.
Dit betekent dat in geval van wanbetaling door de nieuwe huurder de eigenaar zich kan wenden tot de oorspronkelijke huurder.
Deze aansprakelijkheid is echter niet langer van kracht indien de huurovereenkomst wordt hernieuwd.
Handelshuurovereenkomst en onderhuur
Onderverhuur van een handelshuurovereenkomst aan een derde is mogelijk onder dezelfde voorwaarden als bij een overdracht. De duur van de onderhuur mag niet langer zijn dan de oorspronkelijke looptijd van de huurovereenkomst.
Als de onderhuurder de huurovereenkomst wil verlengen, moet hij via de hoofdhuurder gaan. En die stuurt de aanvraag door naar de eigenaar.
Anderzijds wordt de onderverhuur van het pand een overdracht indien deze gepaard gaat met de onderverhuur van de zaak. De gebruikelijke hernieuwingsregels zijn van toepassing.
Indien de eigenaar weigert het contract te hernieuwen of de hoofdhuurder niet de nodige stappen heeft ondernomen, kan de onderhuurder zich nog altijd rechtstreeks tot de eigenaar wenden.
Deze aanvraag moet normaliter op dezelfde dag als de weigering van de huurder of eigenaar worden gedaan.
Als de eigenaar of huurder weigert, kan de onderhuurder de weigeraar voor de rechter dagen.
