Huurders die niet betalen, zijn de grootste vrees van eigenaars.
Nochtans is het een veel voorkomend probleem voor vastgoedbeleggers en -eigenaars.
Betalingsachterstanden kunnen gevolgen hebben voor de rentabiliteit van een onroerend goed en financiële problemen meebrengen.
Voor beleggers verminderen wanbetalingen het huurrendement.
U moet uw huurders dan ook zorgvuldig kiezen. En laat de situatie zeker niet verergeren wanneer er zich wanbetalingen voordoen.
Vandaag bestaan er digitale oplossingen om onbetaalde huur te voorkomen en u ertegen te beschermen.
Dit zijn de beschikbare rechtsmiddelen en de stappen die u kunt ondernemen tegen wanbetalers.
Wat is de vervaldatum voor een huurbetaling?
In het huurcontract worden de voorwaarden voor de betaling van de huur vastgelegd en wordt de datum voor de betaling van de huur bepaald.
Een huur wordt als onbetaald beschouwd zodra de in het huurcontract bepaalde vervaldag is verstreken en de betaling niet heeft plaatsgevonden.
Voor de meeste huurwoningen wordt de huur maandelijks betaald.
De eigenaar moet zich wel houden aan de termijnen voor het inleiden van een procedure:
- De ingebrekestelling kan verstuurd worden 8 dagen na de datum voor de betaling van de huur, vastgelegd in het huurcontract.
- De eigenaar heeft 3 jaar de tijd om de betaling van onbetaalde huren of kosten te vorderen.
De eigenaar kan contact opnemen met de huurder als de betalingstermijn al een paar dagen is verstreken en de betaling nog steeds niet is gebeurd.
Hoe stuur ik betaalherinneringen naar mijn huurders?
De eerste stap in geval van onbetaalde huur is contact opnemen met de huurder om de redenen van het verzuim te kennen.
Het kan gaan om een vertraging, vergissing of tegenslag.
Maar wat de oorzaak ook is, het is belangrijk dat de eigenaar snel reageert en dienovereenkomstig handelt.
Dit zal een positief effect hebben op de verdere relatie met de huurder.
Bovendien dienen de betaalherinneringen als bewijs voor het vervolg van de procedure indien de situatie niet beter wordt.
Informele aanmaningen:
- Bellen,
- Sms’en,
- Mailen.
Met een aanmaningsbrief voor onbetaalde huur kunt u een spoor bijhouden en de eerste aanmaning dateren.
Een telefoontje naar de huurder laat geen sporen na en heeft dus geen juridische waarde.
Als de eigenaar een huurgarantieverzekering heeft afgesloten, zal de verzekeringsmaatschappij vragen om bewijs van de ondernomen actie.
Daarom is het belangrijk dat u de communicatie met de huurder goed bijhoudt en zoveel mogelijk schriftelijk te werk gaat.
Wanneer mag een huurder de huur niet betalen?
De huurder is verplicht de huur te betalen volgens de bepalingen van het met de eigenaar ondertekende huurcontract.
Indien de woning echter onbewoonbaar wordt verklaard, kan de huurder worden vrijgesteld van betaling van de huur.
Slechts een paar elementen zijn bepalend voor de onbewoonbaarheid van een woning:
- Permanent vocht dat kan leiden tot gezondheidsproblemen,
- Verouderde en gevaarlijke elektrische installaties,
- Onvoldoende verwarming en een gebrek aan middelen om lage temperaturen te verhelpen,
- Geen warm water.
Zo kan een woning die via een deskundig rapport onbewoonbaar wordt verklaard, een huurder in het gelijk stellen zodat hij de huur niet langer hoeft te betalen. De eigenaar zal geen verhaal hebben en de huur niet kunnen vorderen.
De betaling van de huur kan worden hervat zodra de werkzaamheden nodig om de woning bewoonbaar te maken, voltooid zijn.
Hoe zet u een wanbetaler uit?
Indien het huurcontract een ontbindende voorwaarde bevat, is het mogelijk de huurder uit te zetten en het huurcontract te beëindigen.
In dit geval kan de eigenaar een dagvaarding naar de huurder sturen. Wat de onbetaalde huur betreft, heeft de huurder twee maanden de tijd om de woning te verlaten, indien het huurcontract een ontbindende voorwaarde voor deze situaties bevat.
Hij heeft echter slechts één maand indien de ontbindende voorwaarde betrekking heeft op een van de volgende redenen:
- niet betalen van de borgsom
- niet afsluiten van een huurdersverzekering
- niet naleven van het gebruik van de gehuurde ruimtes
Indien de huurder het pand niet binnen de vereiste termijn verlaat, kan de eigenaar zich tot het gerecht wenden om het huurcontract te ontbinden en de huurder uit te zetten. De gerechtelijke procedure kan dan opstarten.
Welke minnelijke schikkingen om een huurder te laten betalen?
Alvorens gerechtelijke stappen te ondernemen, zijn er minnelijke schikkingen om een onbetaalde huur terug te vorderen of de situatie op te lossen.
De eigenaar en huurder kunnen een akkoord bereiken om het huurcontract voort te zetten en uitzetting te voorkomen.
Gratuïteit
Verhuurders kunnen zich solidair opstellen als ze niet ongevoelig zijn over de benarde situatie van hun huurder.
Als de situatie van de eigenaar het toelaat, kan een huurkorting of gratuïteit worden aangeboden.
Sommige huurders vragen zelf om een gebaar van hun eigenaar: een verlaging van de huurprijs of meer tijd om de betaling te verrichten.
Het is raadzaam een schriftelijk en ondertekend spoor bij te houden van het akkoord dat met de huurder werd bereikt.
Afbetalingsplan
Om tot een akkoord te komen, kan een afbetalingsplan worden overwogen.
Dat is een schriftelijk akkoord tussen de eigenaar en huurder om de betaling van onbetaalde huurgelden volgens een welbepaald schema te spreiden.
Een win-winoplossing dus zowel voor de eigenaar als de huurder:
- De eigenaar ontvangt het verschuldigde huurbedrag en vermijdt langdurige en soms dure gerechtelijke procedures.
- En de huurder vermijdt de uitzettingsprocedure.
Indien het plan niet wordt nageleefd, kan de eigenaar een ingebrekestelling sturen naar de huurder.
De juridische stappen worden dan in tweede instantie overwogen.
Wat zijn de rechtsmiddelen bij onbetaalde huur?
Wanneer een minnelijke schikking geen soelaas biedt en de situatie maar niet opgelost raakt, bestaan er rechtsmiddelen waarmee eigenaars het verschuldigde bedrag kunnen vorderen of het huurcontract kunnen beëindigen .
Hoeveel onbetaalde huren voordat u uw huurder in gebreke kunt stellen?
Eén onbetaalde huur volstaat om uw huurder in gebreke te stellen. De huur moet worden betaald op de vervaldag van het huurcontract.
Indien aanmaningen geen effect hadden en er geen minnelijke schikking met de huurder werd getroffen, kan een gerechtelijke procedure worden ingeleid.
Elementen van een ingebrekestelling:
- Een duidelijke en beknopte samenvatting van het probleem met een overzicht van de door de huurder verschuldigde bedragen
- Een duidelijke en redelijke termijn waarbinnen de huurder de verschuldigde huur moet betalen
- De ingebrekestelling moet via aangetekende brief met ontvangstbevestiging worden toegezonden.
- De ingebrekestellingsbrief moet door de afzender worden ondertekend en gedateerd
- Een verwijzing naar de term ‘ingebrekestelling’ moet in de tekst voorkomen
Zo kan de verhuurder een ingebrekestelling sturen naar een huurder die te kwader trouw is en de huur niet op tijd betaalt.
Dit komt ernstig over en kan ervoor zorgen dat de huurder reageert. En het is een bewijsstuk bij een gerechtelijke procedure.
Hoe stelt u een huurder in gebreke?
De ingebrekestelling wordt per aangetekende brief met ontvangstbevestiging verzonden. Op het internet zijn veel gratis voorbeeldbrieven te vinden.
De ingebrekestellingsbrief bevat dezelfde elementen als een aanmaningsbrief maar dient als officieel bewijs en heeft een formeler aspect.
Na het versturen van een ingebrekestellingsbrief kan de eigenaar een deurwaarder aanstellen.
Deze kan gerechtelijke stappen ondernemen om de huurder uit te zetten en het huurcontract met de eigenaar te beëindigen.
Hoe een gerechtelijke procedure inleiden
De eigenaar mag het heft niet in eigen hand nemen en moet een deurwaarder opdracht geven een vordering tot betaling in te stellen.
In de eerste plaats stuurt de deurwaarder de huurder een dwangbevel dat hij binnen de twee maanden moet nakomen.
Als de huurder zich niet aan deze nieuwe termijn houdt, wordt hij voor het kantongerecht van de gemeente gedaagd.
Over de uitzetting van de huurder en de beëindiging van het huurcontract beslist de rechter.
De rechter baseert zijn beslissing op de volgende elementen:
- De ernst van de fout
- De sociale situatie van de huurder
- De stappen die de eigenaar al heeft ondernomen
Al deze elementen worden verzameld tijdens een onderzoek.
Indien de rechter besluit de huurder uit te zetten, heeft deze twee maanden de tijd om de woningte verlaten.
De prefectuur wordt op de hoogte gesteld van de uitzettingsprocedure tegen de huurder.
Wat zijn de kosten van een gerechtelijke procedure voor onbetaalde huur?
De kosten van de procedure variëren naargelang de waarde van de te vorderen bedragen.
Wanneer een deurwaarder tussenkomt in een geschil over onbetaalde huur, zijn de honoraria voor het grootste deel bij wet vastgelegd.
De gemiddelde vergoeding bedraagt 150 euro. En die omvat:
- Het indienen van het dossier bij de deurwaarder
- Uitgifte van de executoriale titel
- vergoeding van de deurwaarder
De huurgarantieverzekering beschermt de eigenaar tegen onbetaalde huur en kan de gerechtelijke stappen dekken.
Hoe voorkomt u betalingsachterstanden?
Er bestaan tegenwoordig doeltreffende oplossingen om wanbetalingen en betalingsachterstanden te voorkomen.
Eigenaars met een of meer huurpanden moeten de betaling van de huur nauwgezet controleren.
Digitale oplossingen zoals Smovin kunnen deze taken automatiseren en realtime-inzicht bieden in de inning van de huur.
Het Smovin-platform biedt functies die het dagelijkse leven van eigenaars vereenvoudigen.
Wat ik zo geweldig vind aan Smovin? Dat je binnenkomende betalingen automatisch kunt controleren. Het is zo’n eenvoudige tool! Antoine B.
Wanbetalingen opsporen met Smovin
Het is voor de eigenaar van essentieel belang een optimaal zicht te hebben op de inkomende huurgelden.
Dankzij het Smovin-platform ziet hij in één oogopslag welke huren achterstallig zijn.
Functies van Smovin:
- Binnenkomende betalingen zijn gekoppeld aan de huurcontracten en verschijnen op uw interface.
- Betalingsachterstanden worden gemeld en zijn gemakkelijk op te sporen.
- Herinneringen kunnen met één klik naar de huurders worden gestuurd.
De brieven worden per e-mail of per post verzonden, afhankelijk van de voorkeur van de eigenaar.
Taken automatiseren met Smovin
Door aanwezig, reactief en administratief up-to-date te zijn, verbetert de eigenaar zijn relatie met zijn huurders.
Deze laatsten zullen sneller geneigd zijn om hun huur op tijd te betalen.
Smovin biedt een intuïtief en aangenaam dashboard om de situatie van uw huurpanden in real time te volgen: bezettingsgraad, betalingsgraad enz.
Het is belangrijk dat u de juiste tools in handen hebt om uw vastgoedbeheer te optimaliseren.
Digitale technologie vereenvoudigt en automatiseert veel taken die een zekere discipline vergen. Ze is ook de beste manier om de rentabiliteit van een vastgoedpark te garanderen.
Door de administratieve taken te automatiseren, bespaart een belegger tijd en wordt zijn vastgoedbeheer er betrouwbaarder op
Ontdek ook ons webinar “hoe controleren het best de huur van uw huurders?“.
