De huurovereenkomst is het contract tussen een verhuurder en een huurder. Als u als eigenaar van plan bent een of meer eigendommen te verhuren, is een overeenkomst van essentieel belang.
Ze is bindend voor eigenaar en huurder en moet door beide partijen worden ondertekend.
Duur van de overeenkomst, aard van de huur, verplichtingen …
Hier volgt een overzicht van de verschillende aspecten van een huurovereenkomst. Via al deze elementen kunt u uw vastgoedbeheer optimaliseren als u uw rechten en plichten goed kent.
Wat is een huurcontract?
In een huurovereenkomst worden de rechten en plichten van de huurder en verhuurder vastgelegd. Ze bevat de volgende informatie:
- Beschrijving van het pand
- Aantal vierkante meter
- Bestemming van het eigendom
- Duur van de overeenkomst
- Bedrag van de huur
- Indexeringsregels
- Bedrag van de waarborg
Er worden nog een aantal documenten bij de huurovereenkomst gevoegd:
- Een technische diagnose van het pand (energieprestaties, lood, asbest enz.)
- Plaatsbeschrijving bij aankomst
- Een bewijs van verzekering
- Eventueel een mede-eigendomsreglement
Duur van een huurcontract
Voor ongemeubelde panden zijn er twee soorten huurcontracten: contracten van korte en lange duur.
- Een contract van korte duur kan een looptijd hebben van 1 tot 3 jaar. Er kunnen maximaal twee contracten worden opgesteld over een periode van drie jaar. Daarna moet de huurovereenkomst worden omgezet in een contract van lange duur.
- Een overeenkomst van lange duur heeft standaard een looptijd van negen jaar. Indien de eigenaar aan het einde van de negen jaar het contract niet opzegt, wordt de huurovereenkomst stilzwijgend met nog eens drie jaar verlengd.
Wat is een woninghuurovereenkomst?
Een woninghuurovereenkomst betreft een goed dat als woning is bestemd.
Er bestaan verschillende soorten woninghuurovereenkomsten, afhankelijk van het betrokken pand (medehuur, hoofdverblijfplaats, gemeubileerde woning enz.).
Huurcontract voor hoofdverblijf
Ee huurcontract voor hoofdverblijf moet betrekking hebben op een woning die door de huurder als hoofdverblijfplaats wordt bewoond.
De verhuurder moet zijn huurder vooraf toestemming geven om de woning als hoofdverblijfplaats te kunnen bestempelen.
De huurder wordt door de wet beschermd bij een geschil rond zijn hoofdverblijfplaats.
Dit kan hem helpen om geschillen in verband met de staat van de woning (verloedering, isolatie, veiligheid …) te winnen.
Hij is ook beschermd als de eigenaar het pand terug wil als zijn hoofdverblijfplaats.
De opzegtermijn is niet dezelfde voor een hoofdverblijfplaats. Het is dus uiterst belangrijk dat huurder en verhuurder het hierover eens zijn.
Medehuurovereenkomst
Een medehuurovereenkomst is een contract tussen een verhuurder en meerdere huurders die in dezelfde woning wonen.
De huurders kunnen er ook voor kiezen om elk een huurovereenkomst te tekenen. Zo zijn ze niet van elkaar afhankelijk.
Een medehuur kan bestaan uit een hoofdovereenkomst en vervolgens uit verschillende onderhuurovereenkomsten. De hoofdhuurder mag niet het hele pand onderverhuren.
Studentenovereenkomst
In België hebben studentenhuurovereenkomsten betrekking op koten. Een studentenovereenkomst heeft een looptijd van 12 maanden en loopt gelijk met het schooljaar. Deze duur mag niet worden overschreden.
De huurder kan de huurovereenkomst op elk moment opzeggen. De opzegtermijn bedraagt twee maanden en gaat in zodra de verhuurder de kennisgeving van vertrek ontvangt.
De huurder moet zijn status als student bewijzen om recht te hebben op dit type huurcontract.
Aangezien een kot als tijdelijke woning wordt beschouwd, kan het niet als hoofdverblijf gelden.
Huurovereenkomst van gemeen recht
Een huurovereenkomst van gemeen recht is een contract tussen een huurder en een verhuurder voor een goed dat niet als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt.
Huurovereenkomsten van gemeen recht hebben betrekking op:
- opslagplaatsen,
- kantoren,
- tweede verblijven.
- dienstwoningen …
Handelshuurovereenkomst
Handelshuurovereenkomsten bieden een kader voor de huur van eigendommen die worden gehuurd voor commerciële, industriële of ambachtelijke activiteiten.
Dit type huurovereenkomst geldt niet voor vrije beroepen of verenigingen.
Handelshuurovereenkomsten worden gesloten voor een minimumduur van negen jaar. De panden waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, mogen niet worden veranderd zonder toestemming van de administratie.
Ze mogen dus alleen worden gebruikt voor productie- of verkoopactiviteiten. Alles weten over handelshuurcontracten in België? Raadpleeg onze gids voor handelshuurcontracten.
Wat moet er in 2024 in een huurovereenkomst staan?
Een huurovereenkomst moet bepaalde gegevens bevatten. In deze overeenkomst worden de verplichtingen van verhuurder en huurder vastgelegd. Ze moet dus volledig en nauwkeurig zijn om geschillen tussen de twee partijen te voorkomen.
Het volgende moet in een huurovereenkomst worden opgenomen:
- adres van het pand;
- bedrag van de huur;
- identiteit van de huurder en verhuurder;
- ingangsdatum van de huurovereenkomst en de duur ervan.
De regels verschillen van gewest tot gewest. Elk gewest houdt er immers haar eigen vastgoedwetgeving op na. Ze zijn sinds 1 september 2018 bevoegd voor de huisvestingscode.
Huurovereenkomst in Wallonië
In Wallonië is een schriftelijke huurovereenkomst verplicht. In de overeenkomst moeten de rechten en plichten van de huurder en verhuurder worden omschreven.
Kenmerken van een huurovereenkomst in Wallonië:
- Om de huur te indexeren, moet de verhuurder het huurcontract registreren.
- De huurder moet een bewijs van betaling van de laatste 3 maanden huur voorleggen.
- Een huurder is verplicht om een brandverzekering af te sluiten. Indien hij deze verplichting niet nakomt, kan de eigenaar hem deze kosten aanrekenen.
- Verhuurde eigendommen zijn onderworpen aan gezondheids-, veiligheids- en bewoonbaarheidsnormen.
- Een plaatsbeschrijving bij aankomst is verplicht.
- De opzegtermijn voor huurovereenkomsten op lange termijn bedraagt 6 maanden voor de verhuurder en 3 maanden voor de huurder.
- Het vroegtijdig verbreken van een studentencontract brengt een boete van 3 maanden huur mee.
Huurovereenkomst te Brussel
Ook in het Brusselse Gewest is een schriftelijke huurovereenkomst verplicht.
- Kenmerken van een huurovereenkomst in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest:
- De huurder is niet verplicht een bewijs van betaling van de laatste huren aan de verhuurder voor te leggen.
- Een bijlage met betrekking tot de Brusselse Huisvestingscode moet bij de huurovereenkomst worden gevoegd.
- De gehuurde panden zijn onderworpen aan bepaalde normen op het vlak van gezondheid, veiligheid en basisuitrusting (water, sanitaire voorzieningen, verwarming enz.)
- In Brussel is het niet mogelijk om een huurovereenkomst van minder dan 6 maanden op te zeggen.
- Er is geen schadevergoeding voor de vroegtijdige beëindiging van een studentenhuurovereenkomst.
Hoe registreer ik een huurovereenkomst?
In België is het verplicht om een huurovereenkomst te registreren. In geval van een woninghuurovereenkomst moet de verhuurder het contract registreren.
Aanvullingen bij of wijzigingen aan de huurovereenkomst moeten ook worden geregistreerd.
En dat geldt ook voor handelshuurovereenkomsten en overeenkomsten van gemeen recht.
Via de registratie van huurovereenkomsten krijgt de administratie een totaalbeeld van de huursituatie van vastgoed. Bovendien biedt het zowel de verhuurder als huurder bescherming vanwege een derde.
Hoe zeg ik een huurovereenkomst op?
Een huurovereenkomst kan door de huurder of verhuurder worden opgezegd wanneer ze ten einde loopt. De opzeggingstermijn is niet dezelfde wanneer de huurder of de verhuurder het contract opzegt.
Zo verschilt ook de opzegtermijn naargelang het type overeenkomst. Het is ingewikkelder om een huurovereenkomst vroegtijdig te beëindigen.
Zowel de huurder als de verhuurder kunnen schadevergoeding verschuldigd zijn indien ze geen ernstige reden hebben om de huurovereenkomst te beëindigen.
Een ernstige reden kan zijn:
- De huurder komt zijn verplichtingen niet na (betaalt de huur niet, respecteert het pand niet …)
- De eigenaar wenst het pand terug te krijgen als zijn hoofdverblijfplaats.
- De eigenaar wenst het pand terug te krijgen om er een lid van zijn familie of die van zijn partner in te laten wonen
- De woning vereist grote werken.
- …
Meer weten over het beëindigen van een huurovereenkomst? Lees ons artikel: een contract opzeggen: alles wat u moet weten
Hoe een huurovereenkomst verlengen?
Huurovereenkomsten van korte duur kunnen slechts tweemaal onder dezelfde voorwaarden worden verlengd.
De totale duur van de drie opeenvolgende contracten mag niet meer dan drie jaar bedragen.
Sommige huurovereenkomsten bevatten een stilzwijgende verlengingsclausule waardoor de huurovereenkomst automatisch wordt verlengd wanneer ze ten einde loopt.
Indien geen opzeg wordt gegeven en de huurder in de woning blijft wonen, wordt de huurovereenkomst een overeenkomst van lange duur, ook al wordt er geen nieuw contract opgesteld.
De huurvoorwaarden blijven dezelfde als bij de kortetermijnhuur.
Huurovereenkomsten van lange duur worden automatisch verlengd wanneer ze aflopen en er geen opzeg wordt gegeven.
Decreten omtrent huurovereenkomsten
In België zijn de gewesten bevoegd voor alle aangelegenheden met betrekking tot het huurrecht.
De gewesten kunnen dus decreten uitvaardigen om de wetgeving aan te passen aan hun wensen en specifieke behoeften.
Recente decreten zijn onder andere:
→ Het decreet betreffende de woninghuurovereenkomst in Wallonië werd op 28 maart 2018 gepubliceerd. Het biedt een kader voor:
● opzegtermijnen,
● voortijdige beëindiging,
● de procedures bij het overlijden van de huurder,
● huurindexering.
→ Het Vlaams Woninghuurdecreet is van kracht sinds 1 januari 2019. Het bevat richtsnoeren met betrekking tot de volgende punten:
● huurwaarborg,
● huurherziening,
● staat van het pand (reparaties, onderhoud enz.)
Wat is een aanvulling bij de huurovereenkomst?
Wanneer de huurder en verhuurder het eens worden over een wijziging in de huurovereenkomst, ondertekenen ze een aanvulling bij de huurovereenkomst.
De oorspronkelijke huurovereenkomst wordt dus herzien en blijft geldig.
De aanvulling bij de huurovereenkomst kan betrekking hebben op:
● Een verhoging of verlaging van de huur;
● Wijzigingen in de berekening van de huurlasten;
● Een verlenging van de duur van het contract.
Het document moet duidelijk en nauwkeurig worden opgesteld. Het moet de volgende informatie bevatten:
● Identiteit van verhuurders en huurders;
● Ingangsdatum van de aanvulling bij de huurovereenkomst;
● Handtekeningen van beide partijen;
● Het originele huurcontract in bijlage.
Om alles te weten over de beëindiging van een huurovereenkomst en stilzwijgende verlenging, kun je ons webinar bekijken.
Wat zijn de regels voor de overdracht of onderverhuur van de huurovereenkomst?
Wanneer de hoofdhuurder zijn woning aan een derde wenst over te dragen, kan hij de huurovereenkomst met instemming van de verhuurder overdragen.
De overdracht van de huurovereenkomst voorkomt de verbreking van de huurovereenkomst en de betaling van een schadevergoeding wegens vroegtijdige beëindiging.
Het is dus een winnende oplossing voor zowel de huurder als de eigenaar, die voorkomt dat zijn eigendom leeg komt te staan.
De voorwaarden van de oorspronkelijke huurovereenkomst worden gehandhaafd voor de nieuwe huurder (huurprijs, betalingsvoorwaarden, indexering enz.).
Indien de overgedragen huurovereenkomst een hoofdverblijfplaats betreft, moet de overdracht binnen twee maanden na ondertekening door de verhuurder worden geregistreerd.
In geval van onderhuur is de hoofdhuurder verantwoordelijk jegens de verhuurder voor:
● schade,
● betaling van de huur,
● opzegging van de huur
Door een onderhuurovereenkomst te ondertekenen, kan de hoofdhuurder zich beschermen.
Hij kan dan actie ondernemen tegen de onderhuurder indien deze verantwoordelijk is voor de verloedering van de woning.
Ontdek hier onze checklist voor een nieuw contract.
