In het geval van een huurcontract van lange duur staat het de huurder vrij het contract te allen tijde te verbreken overeenkomstig artikel 3 van de woninghuurwet van 20 februari 1991.
Voor de beëindiging van een huurcontract gelden wel talrijke regels: opzeg, schadevergoeding enz.
In België zijn huurcontracten sinds 1 januari 2018 een gewestelijke en geen federale aangelegenheid meer. Daarom is het belangrijk dat u de regelgeving in uw regio goed kent.
Wat volgt is een overzicht van de verschillende voorwaarden en stappen die moeten worden gevolgd om een huurcontract op te zeggen of een opzegging te aanvaarden zonder fouten te maken.
Al onze voorbeeldbrieven om een contract op te zeggen, vindt u hier.
Door hun rechten en plichten te kennen, kunnen eigenaars hun vastgoed optimaal beheren en geschillen vermijden.
Wat is de opzegging van een huurovereenkomst?
De huurder wenst een huurovereenkomst te beëindigen wanneer hij voornemens is het appartement dat hij huurt te verlaten.
Er zijn vele redenen om een woning te verlaten:
- Het verlangen om een eigendom te kopen,
- Een grotere woning zoeken,
- Professionele mobiliteit …
Het contract tussen de eigenaar en zijn huurder moet dan worden beëindigd zodat hun wederzijdse verbintenissen eindigen. De door de huurder gebruikte woning wordt dus teruggegeven aan de eigenaar.
Zoals we zullen zien, kan een opzegging ook op initiatief van de verhuurder plaatsvinden. Hij moet dan een welbepaalde procedure volgen om de huurder hiervan op de hoogte te brengen.
De opzegtermijnen variëren naargelang het soort contract en het moment van opzegging. De opzeg neemt een aanvang zodra een van de volgende elementen wordt ontvangen:
- een aangetekende brief,
- een kennisgeving van de deurwaarder,
- een ondertekende brief die met de hand wordt overhandigd.
Enkel deze documenten hebben juridische waarde. De verplichte opzegtermijn moet dan in acht worden genomen. Tenzij met de eigenaar een akkoord wordt bereikt. In dit geval moet alles schriftelijk in een overeenkomst worden vastgelegd.
Om alles te weten over de beëindiging van een huurovereenkomst en stilzwijgende verlenging, kun je ons webinar bekijken.
Hoe kan de eigenaar het huurcontract opzeggen?
Opzegging op het einde van de overeenkomst
De eigenaar kan aan de basis liggen van de opzegging op het einde van het contract. Hij moet dan de huurder op de hoogte brengen en een opzegtermijn naleven die afhangt van het soort contract. (Zie tabel hieronder)
Hij kan ook besluiten het contract voortijdig te beëindigen. Maar daarvoor moet hij een geldige reden aantonen. En die zijn uiterst beperkt.
Vervroegde opzegging van de overeenkomst
Met geldige reden
De eigenaar kan de huurovereenkomst in principe niet voor het einde ervan opzeggen, behalve onder bepaalde voorwaarden en afhankelijk van de duur van het contract. Huurovereenkomsten van korte duur kunnen niet tijdens het eerste jaar van de huur worden opgezegd.
Geldige redenen voor de opzegging van een huurovereenkomst door de eigenaar:
- Hij wil de woning zelf betrekken als hoofdverblijfplaats. De eigenaar hoeft geen andere appartementen in hetzelfde gebouw te bezitten om deze reden in te roepen.
- Hij wenst een familielid in de woning onder te brengen. Het moet gaan om de echtgenoot van de eigenaar, een partner met wie hij minstens één jaar een relatie heeft, verwanten in opgaande of neergaande lijn, verwanten van zijn echtgenoot of partner. In Vlaanderen is deze reden pas na de eerste drie jaar van de huurovereenkomst geldig.
- Hij wil werken uitvoeren (enkel geldig voor een 9-jarige huurovereenkomst)
De huurder moet minstens 6 maanden voor het einde van de overeenkomst op de hoogte worden gebracht zodat hij op tijd zijn voorzorgen kan nemen.
De woning moet tot twee jaar na de beëindiging van het contract bewoond blijven.
Anders moet de eigenaar de vertrekkende huurder een schadevergoeding betalen (gelijk aan 18 maanden huur).
Als eigenaar kunt u de huurovereenkomst ook om andere legitieme en ernstige redenen opzeggen:
- De huurder komt zijn verplichtingen niet na,
- De huurder betaalt de huur niet meer,
- De huurder verhuurt zijn appartement onder,
- De huurder veroorzaakt overlast in de buurt,
- De huurder respecteert de bestemming van het pand niet …
In deze gevallen moet u de legitieme en ernstige reden kunnen rechtvaardigen (bewijzen, getuigenissen …).
Zonder geldige reden
De eigenaar kan de huurovereenkomst zonder reden opzeggen maar moet hiervoor wel wachten tot het einde van een periode van 3 jaar. Bovendien is hij een schadevergoeding voor vervroegd vertrek aan zijn huurder verschuldigd.
Deze vergoeding komt overeen met 9 maanden huur na 3 jaar of 6 maanden huur na 6 jaar.
Opzegging van de huurovereenkomst door de eigenaar: schadevergoeding en vooropzeg
De beëindiging van een huurovereenkomst door de eigenaar is strikt bij wet geregeld. Op die manier wordt de huurder beschermd.
Vooropzeg en schadevergoeding bij opzegging door de eigenaar:
| Soorten overeenkomsten | Opzegging op het einde van het contract | Opzegging tijdens het contract |
| Contract van korte duur (3 jaar) | • Geen schadevergoeding • 3 maanden vooropzeg | • Schadevergoeding gelijk aan één maand huur • 3 maanden vooropzeg • Geldige reden vereist • Na het eerste jaar huur |
| Contract van lange duur (9 jaar) | • Geen schadevergoeding • 6 maanden vooropzeg | • Schadevergoeding bij beëindiging zonder reden: – 9 maanden huur na 3 jaar – 6 maanden na 6 jaar • 6 maanden vooropzeg |
| Studentenovereenkomst | • Geen schadevergoeding • 3 maanden vooropzeg | • Geen vroegtijdige opzegging van de huurovereenkomst mogelijk |
| Medehuurovereenkomst | • Geen schadevergoeding • 3 maanden of 6 maanden (voor huurcontracten van lange duur) | • Schadevergoeding als er geen geldige reden is • Vooropzeg van 1 jaar |
| Handelshuurovereenkomst | • Schadevergoeding van 3 jaar huur bij beëindiging zonder reden • Vooropzeg van 1 jaar | • Schadevergoeding naargelang de reden • Kennisgeving van niet-verlenging tussen de 18de en 15de maand voor het einde van de huurovereenkomst |
Per type huurovereenkomst gelden dus specifieke regels. Afhankelijk van het pand en de bestemming heeft een opzegging verschillende gevolgen voor de eigenaar.
Hoe kan de huurder de huurovereenkomst opzeggen?
In tegenstelling tot de eigenaar kan de huurder de huurovereenkomst op elk moment opzeggen. Hij moet gewoon de duur van de opzegtermijn respecteren. En die verschilt naargelang het type overeenkomst.
Voor huurcontracten op lange termijn wordt de overeenkomst automatisch verlengd indien de huurder de eigenaar niet per aangetekende brief in kennis stelt van zijn wens om de overeenkomst te beëindigen.
In alle gevallen moet de huurder een aangetekende brief sturen om zijn wens tot beëindiging van de huurovereenkomst kenbaar te maken. Hij moet de gewenste datum van vertrek aangeven.
Als de woning onbewoonbaar wordt verklaard, moet de huurder een beroep doen op de vrederechter als hij de opzegtermijn wil verkorten.
In geen geval kan hij zelf de beslissing nemen en de woning voortijdig verlaten.
Opzegging van de huurovereenkomst door de huurder: schadevergoeding en vooropzeg
Hoewel de huurder het recht heeft de overeenkomst op elk moment te beëindigen, zijn er gevallen waarin hij de eigenaar een schadevergoeding voor vervroegde beëindiging moet betalen.
De schadevergoeding en opzegtermijnen variëren naargelang het type overeenkomst.
Vooropzeg en schadevergoeding bij opzegging door de huurder:
| Soorten overeenkomsten | Opzegging op het einde van het contract | Opzegging tijdens het contract |
| Contract van korte duur (3 jaar) | • Geen schadevergoeding • 3 maanden vooropzeg | • Verschuldigde schadevergoeding: – Brussel en Wallonië: 1 maand huur – Vlaanderen: ½ maand huur in het 3de jaar; 1 maand huur in het 2de jaar; 1,5 maand in het 1ste jaar • 3 maanden vooropzeg |
| Contract van lange duur (9 jaar) | • Geen schadevergoeding • 3 maanden vooropzeg | • Schadevergoeding naargelang de duur van de bezetting: – 3 maanden huur in het eerste jaar – 2 maanden huur in het 2de jaar – 1 maand huur in het 3de jaar • 3 maanden vooropzeg |
| Studentenovereenkomst | • Geen schadevergoeding • 3 maanden vooropzeg | • Geen schadevergoeding in Brussel • Schadevergoeding van 3 maanden huur in Wallonië • Geen mogelijkheid tot opzegging voor het einde van het contract, behalve – voordat de huurovereenkomst in werking treedt – op het einde van de studies, – bij overlijden van een ouder • 2 maanden vooropzeg in Brussel • 2 maanden vooropzeg in Wallonië • Geen vooropzeg, tenzij de overeenkomst in een van de bovengenoemde gevallen wordt beëindigd. De vooropzeg hangt af van verschillende parameters |
| Medehuurovereenkomst | • Geen schadevergoeding • 3 maanden vooropzeg | • Schadevergoeding van één maand huur bij een overeenkomst van 3 jaar of minder; • Voor huurovereenkomsten van 9 jaar, vergoeding naargelang de duur van de bezetting: – 3 maanden huur in het eerste jaar – 2 maanden huur in het 2de jaar – 1 maand huur in het derde jaar; • 3 maanden vooropzeg |
| Handelshuurovereenkomst | • Geen schadevergoeding, de huurder kan de overeenkomst om de drie jaar opzeggen • 6 maanden vooropzeg | • Schadevergoeding indien contractueel bepaald, 6 maanden vooropzeg |
De wettelijke opzegtermijn kan worden verkort als de verhuurder en de eigenaar een compromissluiten. Indien de huurder voorstelt om een andere bewoner te vinden om hem te vervangen en leegstand wordt vermeden, kan de eigenaar een kortere opzegtermijn aanvaarden.
Alle akkoorden moeten schriftelijk worden vastgelegd om verhaal te kunnen halen bij een geschil met de huurder.
Opzegging van een overeenkomst met wederzijdse instemming
De eigenaar en de huurder kunnen overeenkomen om de huurovereenkomst vroegtijdig te beëindigen. Het gaat dus om een minnelijke beëindiging van de huurovereenkomst die de wet overstijgt.
De partijen moeten de beëindigingsvoorwaarden overeenkomen en deze schriftelijk vastleggen om geschillen te voorkomen.
De schriftelijke overeenkomst moet het volgende vermelden:
- betaling van de huur,
- regularisatie van de lasten,
- terugbetaling van de borg,
- betaling van een opzeggingsvergoeding indien nodig.
Er is sprake van minnelijke schikking wanneer de huurder het pand wenst te verlaten (of de zaak wenst stop te zetten in geval van een handelshuurovereenkomst) en de eigenaar het pand terug wil voor persoonlijk gebruik of voor gebruik door een familielid.
Bij een opzegging van de huurovereenkomst met wederzijdse instemming vervallen alle verplichtingen. Vanaf de voorziene opzegdatum is de huurder niet langer verplicht de lasten en huur te betalen.
Opzegging van een niet-geregistreerd huurcontract
Sinds 1 januari 2018 kan een huurder de eigenaar van de woning waarvoor hij een niet-geregistreerde huurovereenkomst (hoofdverblijf of kot) heeft ondertekend in gebreke stellen als hij het contract wil opzeggen.
In België heeft het Wetboek der Registratierechten de registratie van elke huurovereenkomstimmers verplicht gemaakt.
Zodra een ingebrekestelling is verstuurd, kan de huurder de huurovereenkomst zonder vooropzeg of schadevergoeding beëindigen als u niet binnen één maand reageert.
Om dit te vermijden, dient u de huurovereenkomst te registreren zodra u de ingebrekestelling ontvangt. De standaard opzeggingsregels zullen aldus van toepassing zijn.
Alle communicatie tussen eigenaars en huurders moet per aangetekende brief gebeuren. Dit dient als bewijs in geval van een geschil.
Zeg uw contracten automatisch op met een software
Met een vastgoedbeheersoftware zoals Smovin vergeet u nooit meer belangrijke datums.
Melding van belangrijke datums
Het programma meldt u van tevoren dat een overeenkomst bijna afloopt en dat het tijd is om een opzegbrief te sturen als u ze wilt beëindigen.
Smovin doet nog meer dan dat: het programma stelt een ingevulde mededeling op en verstuurt die voor u via een mail, brief of aangetekende brief. U hoeft dus niet langer aan te schuiven in het postkantoor!
Automatische vastgoedbeheertaken
Naast automatische communicatie helpt Smovin u ook met alle taken van uw vastgoedbeheer zoals
- De betalingen van uw huurders controleren
- Indien nodig betaalherinneringen sturen
- Huurindexeringen berekenen en melden
- Lastenafrekening
- Enz.
Alle info over uw vermogen op één en dezelfde plaats
Met Smovin bewaart u ook alle informatie over uw vermogen op één plaats en vindt u belangrijke documenten in een paar klikken terug. Hetzelfde geldt voor de gegevens van uw huurders, borgstellers, dienstverleners enz.
Beter zicht op uw vermogen
Dankzij het dashboard ziet u in één oogopslag:
- het betaalpercentage van uw huurders
- de bezettingsgraad van uw eigendommen
- belangrijke datums in het verschiet
- enz.
Volg uw vermogen op de voet met Smovin.
