Om een huurcontract te beëindigen, moet de eigenaar of verhuurder de andere partij daarvan in kennis stellen. Daarna volgen een aantal nauwkeurige, bij wet geregelde administratieve stappen.
Er zijn ook opzegtermijnen, afhankelijk van het type en de duur van het contract.
Hier leest u hoe u een opzegtermijn berekent en wat uw rechten als eigenaar zijn om uw huurovereenkomst vroegtijdig of op het einde ervan te beëindigen.
Wat is een opzegtermijn?
Een huurder geeft een vooropzeg wanneer hij de woning wenst te verlaten. Hij moet zijn verhuurder per aangetekende brief in kennis stellen van zijn wens te vertrekken en de huurovereenkomst te beëindigen.
De opzegtermijn komt overeen met de periode tussen de kennisgeving en het werkelijke vertrek.
Deze periode varieert naargelang het soort huurcontract en de oorzaak van de opzegging ervan.
De eigenaar kan ook aan de basis liggen van de beëindiging.
Omdat de wetgeving de huurders beschermt, moet hij wel aan bepaalde verplichtingen voldoen.
Wanneer gaat de opzegtermijn in?
De opzegtermijn gaat in de dag waarop de eigenaar de aangetekende brief met ontvangstbewijs ontvangt waarin de huurder meedeelt dat hij de huurovereenkomst wenst te beëindigen.
De dag van de eerste ontvangst van de brief kan ook als eerste dag van de opzegging gelden.
Ontdek onze voorbeeldbrief voor een huuropzegging.
Vooropzeg op initiatief van de eigenaar
In sommige gevallen ligt de verhuurder aan de basis van de beëindiging van de huurovereenkomst. De volgende redenen kunnen hem ertoe brengen het contract met zijn huurder te beëindigen:
- De huurder leeft de verplichtingen van de huurovereenkomst niet na (betaling van de huur, overlast, schade aan het pand enz.)
- Hij wil zelf in het pand gaan wonen of er een naast familielid (familie van hem of van zijn partner) laten wonen.
- Hij wenst werken uit te voeren in de woning (enkel geldig voor huurovereenkomsten van 9 jaar)
Opzegtermijn overeenkomst van 3 jaar
Bij een huurovereenkomst van korte duur (minder dan 3 jaar) moet de eigenaar de huurder 3 maanden voor het einde van de huurovereenkomst laten weten dat hij ze niet wil verlengen.
Hij hoeft dan geen schadevergoeding aan de huurder te betalen.
Vindt de opzegging echter plaats tijdens de huurovereenkomst, moet de eigenaar wachten tot het einde van het eerste jaar van de overeenkomst.
Hij is ook verplicht zijn huurder een schadevergoeding van één maand huur te betalen.
Opzegtermijn overeenkomst van 9 jaar
Voor huurovereenkomsten van lange duur geldt een opzegtermijn van 6 maanden.
De verhuurder hoeft geen schadevergoeding te betalen indien de huurovereenkomst ten einde loopt en hij die niet wenst te verlengen.
De schadevergoeding kan oplopen tot 9 maanden huur indien de eigenaar het pand tijdens de huurovereenkomst terug wil en de huurder de woning meer dan 3 jaar heeft bewoond.
Opzegging op initiatief van de huurder
In de meeste gevallen gebeurt de opzegging op initiatief van de huurder. De huurder hoeft zijn beslissing om een woning te verlaten niet te rechtvaardigen.
Hij kan de eigenaar 3 maanden voor zijn vertrek ervan informeren dat hij het gehuurde pand wil verlaten, ongeacht of de huurovereenkomst al dan niet ten einde loopt.
Opzegtermijn overeenkomst van 3 jaar
Wanneer de huurovereenkomst op initiatief van de huurder wordt beëindigd, bedraagt de opzegtermijn 3 maanden.
Indien deze laatste de woning wenst te verlaten tijdens de duur van de huurovereenkomst moet hij in Brussel en Wallonië een schadevergoeding betalen gelijk aan één maand huur.
In Vlaanderen verschilt de schadevergoeding naargelang de tijd dat het pand bewoond werd:
- 1,5 maand huur in het eerste jaar,
- 1 maand huur in het tweede jaar,
- ½ maand huur in het derde jaar.
Opzegtermijn overeenkomst van 9 jaar
Wanneer de opzegging op initiatief van de huurder gebeurt en het om een huurovereenkomst van lange duur gaat, blijft de opzegtermijn 3 maanden.
Enkel het bedrag van de schadevergoeding verschilt indien het om een huurovereenkomst van lange duur gaat:
- 3 maanden huur in het eerste jaar,
- 2 maanden huur in het tweede jaar,
- 1 maand huur in het derde jaar.
Opzeggen zonder huurovereenkomst: hoe werkt het?
Om een woning te mogen bewonen, is het in België verplicht een huurovereenkomst te ondertekenen. Ook bij onderverhuring.
Sinds 15 juni 2007 moeten eigenaars een huurovereenkomst opstellen als ze een woning willen verhuren.
Huurcontracten moeten door de eigenaars binnen de twee maanden na hun ondertekening worden geregistreerd.
Indien de verhuurder dit nalaat en de huurder geen huurovereenkomst heeft ondertekend of deze niet is geregistreerd, kan de huurder de woning zonder opzegtermijn of schadevergoeding verlaten.
Om alles te weten over de beëindiging van een huurovereenkomst en stilzwijgende verlenging, kun je ons webinar bekijken.
Vooropzeg aan de huurder in geval van verkoop van het pand door de eigenaar
Een eigenaar kan een pand verkopen dat door een huurder wordt bewoond.
De huurovereenkomst wordt dan onder dezelfde voorwaarden voortgezet met de nieuwe eigenaar van het pand.
Die laatste kan beslissen om de overeenkomst te beëindigen mits een opzegtermijn van 6 maanden. Hij moet wel voldoen aan een van de volgende verplichtingen:
- Hij moet de woning zelf betrekken, er minstens twee jaar blijven en erin trekken het jaar waarin de huurder vertrekt.
- Grote werken uitvoeren om het pand te renoveren. De kosten moeten meer dan drie jaar huur bedragen.
- Indien geen van beide redenen wordt aangevoerd, moet de nieuwe eigenaar de vertrekkende huurder een schadevergoeding betalen.
Opzegtermijn bij een handelshuurovereenkomst
Bij een handelshuurovereenkomst kan de huurder-uitbater de overeenkomst beëindigen op het einde van elke periode van drie jaar. Hij moet wel een opzegtermijn van 6 maanden in acht nemen.
De verhuurder kan de huurovereenkomst enkel opzeggen als deze mogelijkheid in het contract is voorzien.
In dat geval kan hij de huurovereenkomst opzeggen op het einde van een periode van drie jaar, mits een opzegtermijn van één jaar.
En hij moet aan bepaalde voorwaarden voldoen om de overeenkomst te kunnen beëindigen: zelf de woning betrekken of er een familielid laten wonen.
Hij kan de huurovereenkomst opzeggen zonder aan deze voorwaarde te voldoen. Maar dan moet hij een schadevergoeding betalen gelijk aan 3 jaar huur.
Als de verhuurder en de huurder het eens zijn, kan de opzegtermijn worden verkort. Om geschillen te voorkomen, moet dit akkoord schriftelijk en officieel worden vastgelegd door een deurwaarder.
U leest hier alles over de beëindiging van een handelshuurovereenkomst.
Kan de huurder voor het einde van de opzegtermijn vertrekken?
De huurder kan een plaatsbeschrijving opmaken, de sleutels overhandigen en de woning vóór het einde van de opzegtermijn verlaten.
Hij moet gedurende de hele opzegtermijn wel de huur betalen.
Als de vertrekkende huurder en de eigenaar tot een akkoord komen, kan de opzegtermijn worden verkort.
Dit kan het geval zijn als de huurder zelf een vervanger vindt kan intrekken zodra hij vertrekt. Hierdoor wordt leegstand voorkomen en mist de eigenaar geen inkomsten.
Wat gebeurt er bij overlijden van de eigenaar of huurder?
Er zijn situaties die niet onder een standaard opzegging vallen. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de eigenaar of huurder overlijdt.
Overlijden van de eigenaar
De erfgenamen van de overleden eigenaar worden de nieuwe verhuurders van het verhuurde pand.
De erfgenamen die eigenaar zijn geworden, moeten dus de verplichtingen in de huurovereenkomst nakomen (reparaties, onderhoud, huurkwitanties versturen …).
De huurders zijn hun de huur verschuldigd op de vervaldagen van de huurovereenkomst.
Overlijden van de huurder
De huurovereenkomst eindigt niet altijd wanneer de huurder overlijdt. Zijn erfgenamen nemen het over en moeten de huur volgens de huurovereenkomst betalen.
Indien de huurder geen rechthebbende heeft, moet een vrederechter de situatie oplossen.
In Wallonië eindigt het huurcontract automatisch 3 maanden na het overlijden van de huurder.
Bij een levenslange huurovereenkomst eindigt de overeenkomst bij het overlijden van de huurder, zonder schadevergoeding of opzegtermijn.
