Wanneer een huurder de huur niet betaalt of schade toebrengt aan het pand dat hij bewoont, kan de eigenaar sterk geneigd zijn om de huurder uit te zetten.
Hou er rekening mee dat de regels voor het uitzetten van uw huurder streng zijn, en dat de stappen zorgvuldig moeten worden gevolgd.
Kan een huurder worden uitgezet?
Het is onmogelijk een huurder uit te zetten zonder naar de rechter te stappen. De uitzetting van een huurder kan alleen plaatsvinden na uitspraak van een vrederechter.
De eigenaar kan dus niet zomaar een huurder uitzetten en zijn bezittingen op de stoep zetten of de sloten vervangen.
Indien een eigenaar besluit zijn huurder zonder rechterlijk bevel uit te zetten, is dit een overtreding van de wet en dus strafbaar.
In deze omstandigheden kan de huurder, ook wanneer hij zijn contractuele verplichtingen niet nakomt, klacht indienen tegen de verhuurder en gelijk krijgen.
Een eigenaar kan een huurder uitzetten maar moet wel een specifieke procedure volgen.
Wat zijn de gronden voor de uitzetting van een huurder?
De relatie tussen huurder en eigenaar wordt geregeld door het huurcontract. Dit bevat verplichtingen die door beide partijen moeten worden nageleefd.
Indien de huurder deze verplichtingen niet nakomt, kan dit een reden zijn om hem uit te zetten.
Dit zijn de redenen voor uitzetting:
- Niet of laattijdig betalen
- Foute informatie aan de verhuurder geven bij de ondertekening van het huurcontract
- Geen verzekering
- Ongeoorloofde onderverhuur
- Ongeoorloofde overdracht van het huurcontract
- Inbreuk op de bestemming van het huurcontract
- Gebruik van de woning voor een illegale praktijk
- Abnormale verstoring van de buurt
- Niet-naleving van de regels inzake mede-eigendom
- Het uitvoeren van werkzaamheden zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder
Het meest voorkomende geval is niet of laattijdig betalen. Dit is het grootste risico voor de eigenaar.
Hoeveel wanbetalingen voordat een huurder wordt uitgezet?
Al na één wanbetaling kan een uitzettingsprocedure gestart worden.
Maar de beslissing tot uitzetting ligt bij de vrederechter. Bij één wanbetaling kan de rechter oordelen dat het gaat om een gewone nalatigheid.
In de praktijk is het dan ook beter om minstens 2 maanden onbetaalde huur te rekenen om het herhaalde en opzettelijke karakter van de wanbetaling te kunnen aantonen.
Hoe gebeurt de uitzetting?
Om een huurder uit te zetten, moet u de volgende procedure volgen:
- Vraag toestemming tot uitzetting aan de vrederechter van het kanton waar het pand zich bevindt. Hiervoor is een verzoekschrift, een gezamenlijk verzoekschrift of een dagvaarding nodig (een verzoekschrift is de goedkoopste oplossing)
- De huurder en eigenaar worden opgeroepen voor een zitting in het vredegerecht. De rechter probeert te verzoenen en een oplossing te vinden. Als dit niet lukt, neemt hij een beslissing. Vaak wordt vanaf 2 maanden onbetaalde huur de voorkeur aan uitzetting gegeven. De vrederechter spreekt uiteindelijk het vonnis uit.
- De eigenaar moet dit vonnis door een deurwaarder aan de huurder laten betekenen.
- Eén maand na de betekening gaat de deurwaarder over tot de uitzetting van de huurder.
Wat zijn de concrete stappen van een uitzettingsprocedure?
Een uitzettingsprocedure is vaak ingewikkeld voor een eigenaar. Om u op dat moment voor te bereiden, volgt hier een concrete beschrijving van wat er juist gebeurt:
- Na de beslissing van de vrederechter legt de deurwaarder een datum vast voor de uitzetting en verwittigt hij de huurder minstens 5 dagen op voorhand.
- De deurwaarder komt op de aangegeven dag naar de woning van de huurder, vergezeld van de politie en de agenten van de gemeente.
- Als de huurder de toegang weigert, kan de deurwaarder een slotenmaker laten komen.
- Ter plaatse maakt de deurwaarder een lijst van de inboedel en laat deze naar het door de huurder opgegeven adres brengen. De eventuele kosten voor vervoer en opslag zijn voor rekening van de huurder.
- Als de huurder geen opslagplaats opgeeft, zorgt de gemeente maximaal 6 maanden voor de opslag.
- Om zijn bezittingen terug te krijgen, betaalt de huurder de kosten aan de gemeente. Betaalt hij niet, neemt de gemeente de bezittingen in beslag en geeft enkel de niet-beslagbare goederen terug zoals kleren, wasmachine …
Hoelang duurt een uitzettingsprocedure?
De procedure duurt gemiddeld 7-8 maanden maar kan tot 2 jaar in beslag nemen.
Om ze zo kort mogelijk te houden, is het belangrijk dat u alle stappen goed volgt en een degelijk dossier samenstelt.
Wat zijn de kosten van een procedure bij de vrederechter?
Een uitzettingsprocedure kan kostelijk zijn. Alle kosten van de uitzettingsprocedure worden door de eigenaar voorgeschoten.
Reken minstens:
- € 50 griffierechten (het verzoekschrift wordt eerst naar de vrederechter gestuurd).
- € 200 voor de rechtsplegingsvergoeding en de betekening van het vonnis aan de gerechtsdeurwaarder.
- de uitzettingskosten, tussen € 1000 en € 1500.
Indien de huurder wordt veroordeeld, moet hij deze bedragen aan de verhuurder terugbetalen.
In de praktijk kan het wel eens ingewikkeld zijn om het voorgeschoten bedrag terug te vorderen indien de huurder insolvent is.
Tip om een huurder snel uit te zetten
Aan de snelheid van een uitzettingsprocedure valt weinig te veranderen. De eigenaar heeft geen invloed op de werking van het gerecht.
Wel kan de verhuurder de procedure bespoedigen door een dossier samen te stellen dat aantoont dat de huurder zijn contractuele verplichtingen niet nakomt.
Zo kan de rechter sneller beslissen over de uitzetting.
Voor een volledig dossier moet u onbetaalde huren kunnen aantonen, alsook de aanmaningen die u hebt verstuurd.
Het is de bedoeling dat u bewijst dat de huurder op de hoogte was van de onbetaalde huur en de aanmaningen, en dat deze wanbetalingen dus opzettelijk waren.
Om geen enkele huur te missen, kan een vastgoedbeheersoftware wel handig zijn. U kunt er de geïnde huur in real time mee opvolgen en eventuele wanbetalingen opsporen.
Met een goed programma als Smovin stuurt u betalingsherinneringen conform de wet.
Deze herinneringen kunnen eerst per e-mail worden verzonden, en vervolgens per brief of aangetekende brief voor een ingebrekestelling.
Met een software kunt u alle communicatie centraliseren en hebt u gemakkelijk toegang tot alle bewijzen van aanmaningen aan de huurder.
Zo kunt u een volledig dossier samenstellen dat u al vanaf de eerste wanbetaling aan de rechter kunt voorleggen. De rechter zal vaststellen dat de eigenaar ernstige stappen onderneemt en dat de huurder zijn verplichtingen niet nakomt.
