Meer en meer Belgen zijn geïnteresseerd in vastgoedbeleggingen. Een woning verhuren, brengt dan ook extra inkomsten mee.
Waarom investeren in huurvastgoed?
Er zijn vele redenen om te investeren in huurvastgoed:
- Veilige belegging
- Pensioen veiligstellen
- Diversifiëring van uw activa
Om succesvol te zijn in huurinvesteringen, is het belangrijk dat uw investeringen veiligstelt en laat groeien.
Berekening van het investeringsrendement, financiering, belastingen … Om een vastgoedvermogen op te bouwen, moet u de regels kennen voor de aankoop en huur van een onroerend goed.
Over vastgoedbeheer moet dus goed nagedacht worden. En het vergt tijd en inzet.
Hoe investeren in vastgoed?
Om een goed rendement te behalen en uw inkomen te verhogen, is het raadzaam uw beleggingsstrategie zorgvuldig te kiezen.
Criteria om in aanmerking te nemen:
- Ligging van het gebouw,
- Soort huur,
- Financiering,
- Fiscaliteit.
Vermogens- of rentabiliteitsstrategie?
→ In een vermogensstrategie wordt voorrang gegeven aan de waarde van het onroerend goed.
De investeerder koopt een eigendom in een stad waar de prijs per m2 stijgt en verwacht een mooie meerwaarde wanneer het eigendom wordt doorverkocht.
Deze strategie kan gepaard gaan met een langetermijnvisie.
→ In een rentabiliteitsstrategie krijgt de huurwaarde van het goed voorrang.
De investeerder koopt een eigendom in een stad waar de prijs per m2 laag is en de vraag naar huurwoningen hoog is. Zo kan hij in een grotere oppervlakte investeren of meerdere appartementen aankopen.
Het rendement ligt hoger. Een interessante strategie op korte termijn dus.
Elke belegger moet een strategie kiezen die bij zijn profiel past om zoveel mogelijk winst te maken.
Marktonderzoek om meer te leren over de huurmarkt
Om leegstand tot een minimum te beperken en de rentabiliteit van uw onroerend goed te optimaliseren, moet u de lokale huurmarkt goed analyseren.
Om een idee te krijgen van de huurwaarde van een woning, kunt u het volgende doen:
- Analyse van de omgeving (scholen, winkels, bezienswaardigheden, diensten, openbaar vervoer …)
- Informeren naar de huurprijzen van woningen in de buurt via platforms met vastgoedadvertenties (professioneel en van particulier tot particulier).
- Kijk op vakantieverhuurplatforms om een idee te krijgen van de prijzen voor kortetermijnverhuur.
- Kijk naar de concurrentie: is er een groot aanbod op de markt? Welke diensten bieden zij aan?
Op basis van al deze informatie krijgt u een idee van de dynamiek van de huurmarkt. Hoe meer de vraag het aanbod overstijgt, hoe rendabeler het onroerend goed.
Een onroerend goed kiezen
Een vastgoedbelegging kan pas opbrengen als u een onroerend goed kiest dat uw investering veiligstelt.
Deze keuze moet berusten op criteria die de huurders zullen aanspreken. Uiteindelijk zullen zij u de inkomsten bezorgen en het pand winstgevend maken.
U kiest dus het beste voor de volgende liggingen:
- Een aangename wijk met goede verbindingen.
- Een ontwikkelingszone (aanleg van groene ruimtes, uitbreiding van een metro-/tramlijn, …).
- Dicht bij universiteiten als u studentenwoningen wilt kopen.
- In een aantrekkelijk gebied als u op korte termijn wil verhuren (kuuroord, expositiepark …).
Kortom, de omgeving van het pand moet bepalend zijn voor uw keuze. Afhankelijk van het gewenste type verhuur kiest u een woning die de beoogde huurders zal aanspreken.
Investeren in huurwoningen: financiering
De financiële constructie is een belangrijk onderdeel van huurinvesteringen. En die hangt af van uw vermogen en uw inkomen.
Een businessplan voor uw huurwoningen begint bij de evaluatie van uw aankoopcapaciteit.
Hou rekening met het volgende:
- Uw persoonlijke inbreng
- Uw vast inkomen
- Uw belastingen en vaste kosten
- De maandelijkse betalingen van uw lopende leningen
Financiering van een huurinvestering
Er bestaan verschillende soorten leningen om uw huurinvestering te financieren. Hoe langer de looptijd van de lening, hoe hoger de terug te betalen rente.
Momenteel staan de Belgische banken leningen tegen een lage rente toe (tussen 0,59% en 1,44%).
Soorten leningen:
- Aflosbare lening: deze wordt afgelost via verschillende maandelijkse betalingen. De kredietnemer betaalt elke maand een vast en onveranderlijk bedrag terug. Dit krediet kan een vaste of variabele rentevoet hebben.
- Bulletkrediet: dit wordt in één keer terugbetaald op het einde van de looptijd. Er wordt enkel rente betaald. In het algemeen vraagt de bank bij dit soort lening een eigen inbreng van 30%.
Door de beste rentevoet voor een vastgoedlening te verkrijgen, zal de rentabiliteit van uw eigendom stijgen. Het aangeboden tarief hangt af van uw persoonlijke financiële situatie.
De bank houdt daarbij rekening met het volgende:
- Inbreng
- Het bedrag van het eigendom dat u wenst te kopen
- Uw vermogen om terug te betalen
- De looptijd
Schatting van de maandelijkse betalingen en huurrendement
Aan de hand van het businessplan kunt u een schatting maken van uw maandelijkse betalingen en van de huuropbrengst van uw woning.
Via de volgende berekening bepaalt u de bruto-opbrengst van uw aankoop:
Huurrendement = maandelijkse huur (x 12) / totale investering x 100
Onze rendementsimulator maakt het u gemakkelijker.
Van de nettorentabiliteit van het vastgoed moet u de volgende kosten aftrekken:
- Huurlasten
- Onroerende voorheffing
- Onderhouds- en beheerskosten
- De rente op het krediet
Rendement is van essentieel belang voor uw vastgoedproject. Lees ons gedetailleerd artikel over huurrendement.
Het bedrag van uw maandelijkse betalingen schatten, kan via een leningsimulatie. Banken bieden gratis online tools waarmee u kunt nagaan hoeveel u betaalt naargelang de looptijd en de rentevoet.
Vastgoedinvesteringen en rentabiliteit
Om winstgevend te zijn, moet een vastgoedbelegging meer huurinkomsten dan kosten genereren. Daarom is het belangrijk dat u het juiste type huurwoning kiest, een met een maximaal rendement.
Afhankelijk van het type vastgoed en het gekozen type verhuur schommelt de rentabiliteit van uw investering tussen 3% en 10%. We zien ook dat hoe hoger het rendement is, hoe ingewikkelder het beheer.
Verhuren aan studenten
In België heten private studentenwoningen koten.
In tegenstelling tot huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen is er geen minimumduur voor studentenkoten. Daarom wordt de overeenkomst gewoonlijk voor een periode van 10 tot 12 maanden (een schooljaar) gesloten.
Het huurdersverloop is erg hoog in koten. Dit betekent dat u meer tijd zult besteden aan bezoeken, ondertekeningen en de zoektocht naar huurders.
De gemiddelde bruto-opbrengst ligt echter nog steeds ietsje hoger dan die van woningen (3,5 tot 5%).
Wilt u investeren in een kot? Hou dan rekening met de nabijheid van universiteiten, scholen en openbaar vervoer.
Vakantieverhuur
Indien de ligging van het aangekochte vastgoed dit toelaat, kunt u opteren voor vakantieverhuur. Dankzij hogere huurprijzen dan bij langetermijnhuur is bij dit soort verhuur 10% rendement mogelijk.
Voordelen van vakantieverhuur:
- Via vakantieverhuur genereert u snel extra inkomsten.
- De huurder betaalt de huur vóór aankomst, er is dus geen risico op wanbetaling.
- U hebt controle over uw tijdsschema en blijft baas over de bezetting van uw woning.
- Weinig risico op schade aangezien het pand minder lang bewoond wordt.
Nadelen van vakantieverhuur:
- Veel verplichtingen (vertrekken en aankomsten beheren, reserveringen …)
- Sommige steden stellen beperkingen op het aantal overnachtingen, om huurstijgingen tegen te gaan
- Kosten voor het onderhoud van de woning (schoonmaken, reparatie en vervanging van huishoudelijke apparaten …)
Weeg dus de voor- en nadelen van vakantieverhuur goed af en bepaal of dit past bij uw vastgoed en uw organisatie.
Al dan niet gemeubileerd verhuren
U kunt een woning gemeubileerd verhuren, of het nu gaat om een hoofdverblijfplaats of vakantiehuis. Meestal zijn kortetermijnwoningen om praktische redenen gemeubileerd.
In België haalt een ongemeubileerde woning een rentabiliteit van 3 tot 5% tegenover 6 tot 6,5% voor een gemeubileerde huurwoning.
Uitdagingen van vastgoedbeheer
Hoewel de verhuur van vastgoed een succesvolle onderneming kan zijn, dient u rekening te houden met de tijd die u aan uw vastgoedbeheer besteedt.
Hoe groter uw vastgoedportefeuille, hoe meer u zich goed moet organiseren om de rentabiliteit van uw vermogen te maximaliseren. Een gebrek aan discipline bij vastgoedbeheer kan zware financiële gevolgen hebben.
Vastgoedbeheer optimaliseren
Om uw vastgoedbeheer te optimaliseren, is het belangrijk dat u uw verplichtingen als verhuurder nakomt.
Een verhuurder moet :
- Reactief zijn,
- Zorgen voor het comfort en de veiligheid van de huurder,
- De regularisering van de lasten verantwoorden,
- De plaatsbeschrijving bij aankomst en vertrek uitvoeren,
- Huurleegstand tot een minimum beperken.
We raden ook aan om de inkomende huren nauwkeurig bij te houden, om wanbetalingen te voorkomen. Hoe meer achterstallige huren, hoe moeilijker de situatie op te lossen zal zijn.
Een reactieve verhuurder die naar zijn huurder luistert, maakt meer kans om beheersproblemen te vermijden en de rentabiliteit van zijn eigendom te verzekeren.
Kies de juiste tools
Om u te helpen bij uw vastgoedbeheer bestaan er digitale tools waarmee u taken automatiseert en kostbare tijd bespaart.
Met de juiste tools volgt u uw hele vastgoedportefeuille in real time op de voet.
Afhankelijk van uw beleggersprofiel kunt u :
- De verzending van officiële documenten (betaalherinneringen, opzeggingen enz.) beheren,
- De huren op de verjaardag van de huurovereenkomst indexeren,
- De lasten automatisch verdelen,
- Het rendement van uw eigendommen nauwkeurig kennen,
- Uw boekhouding vereenvoudigen
Digitale oplossingen zijn van essentieel belang voor wie in huurvastgoed wil investeren en daarbij nauwgezet te werk wil gaan. Op die manier stijgt uw productiviteit maar ook het rendement van uw investering.
Smovin, een trouwe partner voor investeerders
Smovin vereenvoudigt de opvolging van betalingen, de lastenafrekening of de communicatie met huurders.
Met deze digitale oplossing behouden beleggers de controle over hun vermogen, ongeacht de omvang van hun vastgoedportefeuille.
De informatie bevindt zich op één en dezelfde plaats en de eenvoudige en intuïtieve interface biedt toegang tot alle gegevens over elk onroerend goed.
Smovin kan u helpen met het beheer van alle soorten vastgoed:
- Woningen,
- Kantoren,
- Handelszaken,
- Parkings,
- Grond …
Investeren in huurwoningen kan een goede keuze zijn als u kiest voor een oplossing die u helpt meer winst te maken.
Ontdek ook ons webinar “Crowdlending: anders investeren in vastgoed”.
