Een vastgoedrenovatie kan een met hindernissen bezaaid traject zijn. Daarom is het belangrijk om uw project, budget en doelen duidelijk in kaart te brengen.
Bepaal welke werken er nodig zijn om uw vastgoed op de huurmarkt te brengen. Gaat het om een ingrijpende verbouwing, een gedeeltelijke renovatie of een opfrisbeurt?
Die investeringen geven uw vastgoed meer waarde en verhuren zal vlotter gaan.
Het is belangrijk dat u zich als eigenaar omringt met betrouwbare en ervaren vaklui. En dat geldt vooral voor elektriciteit en sanitair.
Deze gids loodst u door een succesvolle renovatie van uw vastgoed, zodat u er meer winst uit haalt.
Voordelen van de renovatie
De renovatie van een goed kan zijn rentabiliteit verhogen en besparingen op lange termijn opleveren. Het krijgt bovendien meer waarde voor als u het weer wilt verkopen.
Een betere isolatie
Met isolatiewerken (isolatie van de zolder, dubbele beglazing, …) verlaagt u de elektriciteitsfactuur en bespaart u veel energie. Ook de installatie van een krachtig verwarmingssysteem hoort daarbij.
Minder leegstand
Een gemoderniseerd goed met modern comfort zal sneller in de smaak vallen bij huurders. Als u opfrissingswerken uitvoert, zult u dus sneller een huurder vinden. Het pand zal ook minder vaak leegstaan.
Een grotere meerwaarde
Renovatiewerken verhogen de waarde van vastgoed. Als u een gerenoveerd pand doorverkoopt, is de kans groter dat u daar winst op maakt.
Dat geldt vooral voor panden met goede energieprestaties. Ze vinden makkelijker een koper, voor een betere prijs dan slecht geïsoleerde panden.
Wat kost een renovatie in België?
De prijs van een renovatie hangt af van verschillende factoren:
- de beschikbaarheid van de renovatiebedrijven waarmee u wilt werken
- het type van werk dat u wilt uitvoeren (bijv. opfrissen, ingrijpend verbouwen)
- de algemene staat van het goed
- uw eindproject (vakantieverhuur, bemeubelde verhuur, …)
- uw financieringsvermogen
Bovendien is het belangrijk te weten dat u voor de renovatie van uw vastgoed overheidssteun kunt krijgen. Daarvoor moet u wel een beroep doen op erkende ondernemingen. Dit geldt bijvoorbeeld voor werken die het energieverbruik verlagen of die in aanmerking komen voor een verlaagd btw-tarief.
Prijs per m² voor een huis
Een nieuwbouw zetten kan goedkoper uitvallen dan een bouwvallig huis renoveren. Reken tussen 500 en 2000 euro per vierkante meter die u moet renoveren.
Bij een huis moeten mogelijk ook het dak, de gevel en het schrijnwerk worden aangepakt. Daarom kan de renovatie van een huis duurder zijn dan die van een appartement.
Afhankelijk van wat u kiest (zoals warmtepomp, houtkachel of vloerverwarming), kan ook de modernisering van de verwarming een flinke duit kosten.
Moet het huis enkel worden opgefrist (bijv. schilderen, afwerking of vloeren)? Dan zal de kostprijs ergens tussen 400 en 500 euro per vierkante meter zitten.
Prijs per m² voor een appartement
De prijs van de renovatie van een appartement schommelt tussen 200 tot 1500 euro per vierkante meter. Het kostenplaatje hangt af van de kwaliteit van de materialen die u gaat gebruiken (zoals pvc, hout of laminaat).
Het best kiest u voor duurzame en stevige grondstoffen, zodat u er de komende jaren geen omkijken meer naar hebt.
Afhankelijk van de staat van het appartement, de slijtage door dagelijks gebruik of nieuwe trends kan het nuttig zijn om de muur- en vloerbekleding aan te pakken.
Deze gedeeltelijke renovaties zijn niet duur en geven het appartement een verhuurwaarde. Het best kiest u voor eenvoudige kleuren en materialen die bij de meeste mensen in de smaak vallen. Zo wordt het minder moeilijk om een huurder te vinden.
De werken aan de buitenkant en de gemeenschappelijke ruimtes (lift, inkomhal, dak enz.) van een appartement zijn ten laste van de gezamenlijke eigenaars van het gebouw. Het bedrag van de renovaties wordt dan onder hen verdeeld.
Welke renovaties zijn verplicht?
De Europese Unie stelde zichzelf tot doel om haar volledige vastgoedpark CO2-neutraal te maken tegen 2050. Als gevolg hiervan zijn huiseigenaars verplicht om hun eigendommen te renoveren en hun energieprestaties te verbeteren.
Elk gewest stelde een kalender op met de verschillende EPC-attesten die elk jaar moeten worden behaald.
Vlaams Gewest
Vanaf 1 januari 2023 moeten alle woningen met EPC E, F of G die na deze datum worden gekocht, binnen 5 jaar na aankoop worden gerenoveerd en een EPC D (minimaal) hebben.
Hier is een tabel met de EPC-verplichtingen voor eigenaars in Vlaanderen:
| EPC | Appartementen* | Huizen* |
| G | ||
| F | ||
| E | ||
| D | 2023 | 2023 |
| C | 2028 | 2028 |
| B | 2040 | 2035 |
| A | 2045 | 2040 |
* Deze labels moeten binnen 5 jaar na de verandering van eigenaar worden behaald.
Brussel
In Brussel gelden dezelfde EPC-verplichtingen voor eigenaars van alle woningen:
- Panden moet tegen 2033 minstens een EPC-label E behalen
- Panden moet tegen 2045 minstens een EPC-label C behalen
Hou er rekening mee dat deze kalender nog niet werd goedgekeurd door het parlement en dus nog kan veranderen.
Waals gewest
In Wallonië verschillen de te behalen EPC’s naargelang u eigenaar-bewoner of verhuurder bent, en naargelang de woning al dan niet verhuurd is.
Hier is een tabel met de EPC-verplichtingen voor eigenaars in Wallonië:
| EPC | Pand voor de 1ste keer verhuurd | Pand al verhuurd | Pand bewoond door de eigenaar* | Elk ander pand |
| G | ||||
| F | 2025 | 2027 | 2031 | |
| E | 2028 | 2030 | 2036 | |
| D | 2031 | 2033 | 2026 | 2041 |
| C | 2034 | 2036 | 2031 | 2046 |
| B | 2036 | |||
| A | 2041 |
* Deze labels moeten binnen 5 jaar na de verandering van eigenaar worden behaald.
Fouten om te vermijden tijdens een renovatie
Een renovatieproject vraagt om een nauwgezette aanpak en goede organisatie. Sommige fouten kunnen nefast zijn voor de winstgevendheid van uw pand. Wij geven u enkele tips om niet in de meest voorkomende vallen te trappen.
Een slecht budgetbeheer
Een raming van de kosten is een belangrijke stap in een geslaagde renovatie. Een slecht beheer van uw investeringen kan uw uitgaven de hoogte in jagen.
De rentabiliteit daalt omdat het huurgeld niet meer volstaat om de uitgaven te dekken.
We raden aan een foutenmarge van 20% op te nemen in uw ramingen. Tijdens werken zijn er altijd onvoorziene kosten.
Hou het eenvoudig
Als u een huis of appartement renoveert, houdt u het best rekening met de smaak van het gros van de mensen. Hou de decoratie sober zodat huurders zich kunnen voorstellen dat zij daar leven.
Een hedendaagse woning zal sneller verhuurd zijn dan een verouderd goed in een oubollige stijl.
Maak de juiste keuzes
Laat u omringen door bekwame vaklui die u helpen de juiste beslissingen te nemen.
Kies voor het meest efficiënte verwarmingssysteem of de juiste ventilatie om uw huurders een gezonde en energiezuinige woning te bieden.
Uw werken niet aangeven
Renovatiewerken moeten worden gemeld bij het kadaster, op straffe van boetes.
Een renovatie kan de waarde van het huis en de huurwaarde verhogen. Renovaties hebben dus een impact op het kadastraal inkomen, dat ook moet worden aangepast.
Hierdoor lopen eigenaars die hun renovatiewerken niet binnen 30 dagen na voltooiing aangeven, het risico op een administratieve boete.
Sinds oktober 2023 kan deze boete oplopen tot € 3.000, tegenover € 1.250 voorheen. Ze varieert naargelang het kadastraal inkomen:
- Boete van € 1.000 bij een kadastraal inkomen lager dan € 745
- Boete van € 2.000 bij een kadastraal inkomen tussen € 745 en € 2.500
- Boete van € 3.000 bij een kadastraal inkomen hoger dan € 2.500
Energiebesparende werkzaamheden, zoals zonnepanelen of dakisolatie, komen niet in aanmerking omdat ze de waarde van het onroerend goed niet verhogen en dus geen effect hebben op het kadastrale inkomen.
Hoe vindt u een aannemer voor de werken/renovatie?
Als u niet voor onaangename verrassingen wilt komen te staan, zult u betrouwbare professionals in de arm moeten nemen. U kunt meerdere ondernemingen tegen elkaar uitspelen om de verschillende offertes te vergelijken.
De elektriciteitswerken moeten voor verhuurappartementen aan strikte normen voldoen. Kies uw partners dus goed uit.
Betrouwbare aannemers
Ga na of de aannemers betrouwbaar zijn door ze naar referenties te vragen. Eerder uitgevoerde werken geven u een idee van hun vaardigheden en kwalificaties.
Ook online reviews zijn een interessante bron van informatie om een goede aannemer te vinden.
Mondreclame blijft een van de beste manieren om een betrouwbaar bedrijf te vinden.
Certificeringen
Voor u een vakman aan het werk zet, kijkt u het best even welke labels en technische certificeringen het bedrijf heeft.
Sommige certificeringen zijn nodig om overheidssteun en renovatiepremies te kunnen krijgen.
De verschillende stielen
U kunt een beroep doen op specialisten in de diverse stielen die u voor een renovatie nodig hebt.
Maar u kunt ook kiezen voor een algemene aannemer. Zo benut u uw budget optimaal en hebt u met minder verschillende mensen te maken. De diverse specialisaties worden beter gecoördineerd en alles gaat sneller.
6% btw voor een renovatie
Doorgaans betaalt u 21% btw op de werken. Maar er is ook een voordeliger btw-tafief van 6% dat u een besparing op uw renovatiekosten oplevert. Dit zijn de voorwaarden om er aanspraak op te maken.
De ouderdom van de woning
Het appartement of het huis moet minstens 10 jaar oud zijn om van de 6% btw te kunnen genieten.
Het is de eerste ingebruikname die de leeftijd van de woning bepaalt. Die eerste bewoner kan een huurder of eigenaar zijn.
De bestemming van de woning
De woning moet een privéwoning zijn om van het btw-tarief van 6% op de werken te kunnen genieten. De renovatie van een gebouw dat is bestemd voor een professioneel gebruik (handelszaak, vrij beroep, opslagplaats, …) is hiervan dus uitgesloten.
De types van werken
Het btw-tarief van 6% is van toepassing op veel verschillende werken, binnen én buiten. Om dit verminderd tarief te krijgen, moet u de werken wel laten uitvoeren door een vakman.
De facturering
De renovatiewerken moeten worden gefactureerd aan de eigenaar van de woning opdat die kan profiteren van het verminderd btw-tarief van 6%.
Tips voor een geslaagde renovatie
Om uw renovatie tot een goed einde te brengen, zult u vooral de tijd moeten nemen om de juiste specialisten te zoeken en het project goed voor te bereiden.
De volgende stappen zijn onontbeerlijk:
- Bepaal de contouren van het project: doelen op korte, middellange en lange termijn
- Raam de kosten: bepaal een budget voor elk luik van de werken
- Ga op zoek naar ervaren vaklui: informeer u en raadpleeg reviews
- Vraag offertes: vergelijk de prijzen van de verschillende aannemers
- Neem de juiste beslissingen: analyseer al uw opties
- Volg de vooruitgang van de werken op: aarzel niet om die opvolging over te laten aan een professional
- Voorzie een marge voor onvoorziene voorvallen: voor de kosten maar ook de termijnen
