Eigenaars die hun eigendom willen verhuren, moeten aan bepaalde formaliteiten voldoen.
Het beheer van hun huurpanden kan hen voor bepaalde moeilijkheden stellen die aangepaste tools en een nauwkeurige kennis vereisen.
Vandaag bestaan er talloze oplossingen die eigenaars helpen in de verschillende stappen van de verhuur van hun eigendom.
Of het nu gaat om een appartement, een huis, een parking of een handelspand, het is belangrijk om alle stappen te volgen die nodig zijn voor een succesvolle verhuur.
De verhuur van een onroerend goed wordt omkaderd door administratieve en juridische procedures, van de aankomst van de huurder tot zijn vertrek.
Ook moet de eigenaar ervoor zorgen dat de huur op tijd wordt geïnd om de rentabiliteit van het verhuurde pand te garanderen.
En de kosten moeten worden verdeeld tussen de huurder en de verhuurder. Dit kan een moeizaam en tijdrovend proces zijn.
Vastgoedbeheer, wat is dat?
Vastgoedbeheer omvat alle stappen die u als eigenaar moet ondernemen.
Van het zoeken van de huurder tot zijn vertrek, u moet alle taken uitvoeren die nodig zijn voor een geslaagde verhuur.
Deze opdracht kan vervuld worden door een kantoor of door de eigenaar zelf.
Sommige beleggers bezitten meerdere huurpanden en krijgen dus met meer taken en meer werk af te rekenen in hun huurbeheer. Het is dan ook belangrijk dat ze zich uitrusten met de juist tools voor vastgoedbeheer: een mandataris of een digitale oplossing.
Bij aankomst van de huurder
Na het vinden van een huurder moet de rentmeester of eigenaar:
- Het huurcontract opstellen en laten ondertekenen
- Een plaatsbeschrijving uitvoeren
- Een waarborg vragen
Het is belangrijk dat de verhuur op een goede basis begint en de huurder alle belangrijke informatie krijgt voor hij er intrekt.
Zo kan hij de richtlijnen en aanbevelingen van de eigenaar naleven.
Lijst met te verstrekken informatie:
- Regels rond mede-eigendom
- Lijst van reparaties voor hun rekening tijdens de huurperiode
- Gebruiksaanwijzing voor meters, machines (huishoudapparaten, boiler enz.)
- Lijst met belangrijke contacten
- Rekeningnummer van de verhuurder voor de betaling van de huur
Zodra al deze punten in orde zijn, kunnen de sleutels met een gerust hart overhandigd worden.
Tijdens het contract
De opvolging van de betaling van de huur vormt een essentiële stap in vastgoedbeheer. De huur valt niet altijd op de eerste van de maand. En er moeten aanmaningen worden gestuurd. Lees ons artikel over wat te doen bij wanbetalingen“
Na twee aanmaningen kan een eigenaar gerechtelijke stappen ondernemen. Daarom is het belangrijk dat u over documenten en bewijsmateriaal beschikt.
De huur kan worden herzien en geïndexeerd op de verjaardag van het huurcontract. Sommige eigenaars vergeten deze indexering, die hen nochtans in staat stelt om de huurprijs aan te passen aan de inflatie.
Andere eigenaars passen de huurprijs liever niet aan, om zo hun huurder te beschermen.
De afrekening van de lasten is ook een van de belangrijke taken van vastgoedbeheer.
De eigenaar moet de provisies van de huurder aanpassen door een extra betaling te vragen of het teveel terug te betalen.
De eigenaar is verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning. Hij moet zorgen voor het onderhoud van de ketel en voor allerlei reparaties om het comfort van zijn huurder te garanderen.
Bij vertrek van de huurder
Wanneer de huurder vertrekt, moet een plaatsbeschrijving bij vertrek worden opgemaakt met het oog op de teruggave van de waarborg.
- Als er geen schade wordt vastgesteld, moet de waarborg binnen een maand na de teruggave van de sleutels worden betaald.
- Is er schade aan de woning? Dan mag de eigenaar volgens de wet het bedrag nodig voor de reparatie van de woning aftrekken van de waarborg.
- Indien de waarborg niet alle kosten voor het herstel van de schade dekt, mag de eigenaar een complement vragen aan de vertrekkende huurder.
De huurder is verplicht om zijn nieuwe adres te bezorgen aan de eigenaar van de woning die hij verlaat.
Vastgoedbeheer: verschilt naargelang het type pand
Het vastgoedbeheer werkt verschillend naargelang het type eigendom.
Huurbeheer van appartementen en huizen
Een flat verhuren is minder ingewikkeld dan een huis verhuren. Huizen vragen vaak meer onderhoud: boiler, tuin, schoorsteen …
En voor al deze onderhoudswerken is de eigenaar verantwoordelijk.
Bij appartementen moeten de mede-eigendomslasten dan weer beheerd worden. En deze lasten moeten verhaald worden op de huurder.
Voor residentiële panden zijn er twee soorten huurcontracten:
- Contract van korte duur: 1 jaar
- Contract van lange duur: 3, 6 of 9 jaar
Gemeubeld versus ongemeubeld
Sommige woningen worden gemeubeld verhuurd. In dit geval moet het huurcontract worden aangepast.
De eigenaar moet onderscheid maken tussen de huur van het gebouw en de huur van het meubilair.
Huuropbrengsten uit meubilair worden beschouwd als roerende inkomsten. Deze laatste wordt afzonderlijk belast aan 15%.
Hou er ook rekening mee dat sommige gemeentes een belasting heffen op de verhuur van gemeubelde kamers en appartementen.
Het beheer van gemeubelde huurwoningen vergt meer tijd en investeringen vanwege de eigenaar, die ervoor moet zorgen dat de woning al het nodige bevat voor het dagelijkse leven.
Vastgoedbeheer van een parking
Parkings zijn een interessante belegging omdat ze een goed rendement bieden.
Het huurbeheer van een parking omvat:
- Een huurder vinden
- Huurbeheer
- Verdeling van de mede-eigendomslasten
- Beheer van mogelijke incidenten
In tegenstelling tot residentiële of commerciële eigendommen is de plaatsbeschrijving kort en snel.
Vastgoedbeheer van een handelsruimte
Eigendommen bestemd voor een handelsruimte worden geregeld door een handelshuurcontract.
Om handelsruimtes te kunnen verhuren, moet bij de gemeente worden aangegeven dat het pand wordt gebruikt voor een commerciële of ambachtelijke activiteit.
De duur van een handelshuurcontract is in principe 9 jaar en verlengbaar. Net als bij een woning is een plaatsbeschrijving bij aankomst en vertrek vereist.
Het beheer van de huurprijzen en de verdeling van de lasten zijn eveneens belangrijke taken bij het beheer van handelshuurcontracten.
Vastgoedbeheer van een kantoor
Kantoorverhuur heeft betrekking op werkplaatsen waar er geen contact is met het publiek.
Deze gebouwen zijn niet onderworpen aan gereglementeerde huurcontracten en vertonen een grote contractuele flexibiliteit.
Wel moet er een plaatsbeschrijving plaatsvinden en moet de huur opgevolgd worden, zoals voor alle soorten vastgoed.
Bestaande diensten voor een eenvoudig vastgoedbeheer
Vastgoedbeheer vraagt een specifieke kennis en veel tijd. Gelukkig bestaan er oplossingen die eigenaars helpen.
Elke belegger heeft zijn eigen verwachtingen en moet een oplossing kiezen die het beste aan zijn behoeften voldoet.
1/ Vastgoedbeheer door een kantoor of rentmeester
Uw eigendom toevertrouwen aan een rentmeester of kantoor is de meest gangbare oplossing. Immobiliënkantoren bieden vaak dit soort diensten aan.
Alleen zijn ze duur en houden ze gemiddeld 10% van de huur in.
Als een investeerder afstand wil nemen van het onroerend goed en enkel de voordelen van het verhuren wil ontvangen, doet hij het beste een beroep op een rentmeester. Die neemt alle taken rond vastgoedbeheer op zich.
Voordelen van vastgoedbeheer door een kantoor:
- De verhuurder bemoeit zich niet met de relatie met de huurder
- Naleving van de wetgeving wordt verzekerd door de beheerder, die een expert is in vastgoed
- De begeleiding van een vastgoedbeheerkantoor is geruststellend
- Immobiliënkantoren bieden een garantie voor huurrisico’s en beschermen tegen wanbetalingen in ruil voor een extra percentage op de huur.
- Dankzij het huurdersnetwerk van het kantoor wordt huurleegstand beperkt
Nadelen van vastgoedbeheer door een kantoor:
- De kosten van deze diensten beïnvloeden de rentabiliteit van het pand
- Sommige diensten worden de eigenaar aangerekend terwijl hij er niet eens gebruik van wil maken
- De eigenaar heeft geen controle over de huur van zijn eigendom
2/ Vastgoedbeheersoftware
Met sommige oplossingen kunnen beleggers de administratie van hun panden zelf beheren.
Een software voor vastgoedbeheer vereenvoudigt de dagelijkse taken en biedt tal van voordelen.
Het is een uitstekend compromis tussen zelfbeheer en een vastgoedbeheerkantoor.
Voordelen van vastgoedbeheersoftware:
- Omdat processen worden geautomatiseerd (verzenden van aanmaningen, verdeling van de lasten, huurindexering enz.) sparen eigenaars kostbare tijd uit
- Een software voor vastgoedbeheer biedt meer inzicht in de opvolging van de huren, de verdeling van de lasten enz
- Digitale oplossingen centraliseren informatie (contactinfo van huurders, dienstverleners voor het onderhoud van de woning, bedrag van de lasten enz.)
- Processen worden op grote schaal geautomatiseerd voor eigenaars met meerdere huurunits
- De kosten zijn lager dan die van een vastgoedbeheerkantoor.
Nadelen van vastgoedbeheersoftware:
- Een vastgoedbeheertool vergt een minimum aan tijd vanwege de belegger
- Met deze programma’s doet de eigenaar nog steeds aan beheer
- De eigenaar moet zelf een huurder vinden
- Digitale oplossingen kunnen ook fouten maken (veranderende wetgeving, fiscaliteit …)
- De huurleegstand wordt niet beperkt
De keuze van een vastgoedbeheersoftware hangt dus af van verschillende parameters:
- Het budget dat u eraan wenst te besteden
- De tijd die u hebt om uw panden te beheren
- Het aantal eigendommen in uw bezit
- Het type eigendom (seizoensverhuur, commercieel …)
Vastgoedbeheer: kosten en inkomsten
Welke oplossing u ook kiest, vastgoedbeheer brengt kosten mee.
Het onderhoud van het pand en de daaraan verbonden kosten worden ondergebracht bij de huuropbrengst om de rentabiliteit te berekenen.
Kosten
Het beheer van een onroerend goed door een derde (kantoor of rentmeester) brengt voor de eigenaar aanzienlijke kosten mee.
Reken ongeveer 10% van de huuropbrengst.
Een vastgoedbeheersoftware is weliswaar minder duur maar valt ook onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder.
De gebouwen moeten regelmatig worden onderhouden, wat aanzienlijke kosten meebrengt:
- Mede-eigendomskosten die per kwartaal verschuldigd zijn en ten laste blijven van de eigenaar
- Uitrusting voor een gemeubeld pand die moet worden vernieuwd, hersteld of aangevuld
- Allerlei reparaties (ketel, boiler, dak enz.)
Ook fiscaal zijn er kosten:
- De jaarlijkse onroerende voorheffing
Er zijn extra kosten verbonden aan de verzekeringen:
- De woonverzekering, verplicht voor alle eigendommen
- De huurgarantieverzekering, die wordt aanbevolen als bescherming tegen huurders die hun huur niet betalen. Die zijn goed voor 2% van de huurders in Frankrijk
Inkomsten
Beleggers hebben een bepaalde rentabiliteit voor ogen. Hun huurpark moet inkomsten genereren die alle huur- en onderhoudskosten dekken.
Een optimaal vastgoedbeheer verhoogt de rentabiliteit van de panden.
Een degelijk vastgoedbeheer zorgt voor:
- Een optimalisatie van de kosten en uitgaven
- Een betere opvolging van de huurbetalingen (minder wanbetalingen, nalatigheden, fouten)
- Een goede kennis en evaluatie van de rentabiliteit van elk pand
- Automatische huurindexatie
- Meer vrije tijd voor andere activiteiten
Zo gaat de productiviteit van het huurpark erop vooruit. De inkomsten hangen af van een goede opvolging van de kosten en inkomsten.
Door de productiviteit van zijn huureigendommen te verbeteren, kan een investeerder in nieuwe gebouwen investeren of andere activiteiten ontwikkelen.
