In België hebben zowel huurders als eigenaars bepaalde verplichtingen.
Het gaat dan onder meer om administratieve taken, opzegtermijnen, verdeling van de lasten, gebruik van het pand …
Als verhuurder moet u de rechten van uw huurders respecteren en tegelijkertijd eisen dat ze hun plichten nakomen.
Met een goede kennis van deze rechten en plichten kunt u een goede relatie onderhouden met de bewoners van uw huurpanden.
Wat volgt is een uitgebreid overzicht van wat u moet weten voordat u uw woning verhuurt.
Welke rechten heeft een huurder?
Door een huurovereenkomst te ondertekenen, geniet de huurder bepaalde rechten.
Hij verbindt zich er ook toe de huur en lasten te betalen, de woning te respecteren, een huurwaarborg te betalen aan de verhuurder …
Al zijn rechten en plichten staan in de huurovereenkomst. Dit contract is onderworpen aan de huurwet.
Betaling van de huur
De bewoner van een woning is verplicht huur te betalen aan de eigenaar.
Hij kan kiezen hoe hij betaalt: bankoverschrijving, incasso, contant geld (met een limiet van 3000 euro in België) …
De huurprijs kan vrij worden bepaald door de eigenaar.
Maar de huurverhoging moet worden berekend op basis van een basisindex. Sinds 1994 wordt de huurindexering berekend op basis van de gezondheidsindex.
In de praktijk wordt de huur jaarlijks geïndexeerd op de verjaardag van het huurcontract.
Fatsoenlijke huisvesting
De huurder moet toegang hebben tot een woning die voldoet aan de bestaande normen inzake veiligheid en bewoonbaarheid.
In een gezonde woning kunnen de bewoners in behoorlijke hygiënische omstandigheden leven.
De woning moet aan de volgende criteria voldoen:
- Ze moet waterdicht zijn en vrij van sporen van infiltratie/vocht
- De elektrische- en gasinstallatie moeten voldoen aan de veiligheidsnormen
- De woning moet uitgerust zijn met functionele sanitaire voorzieningen en verwarmingssystemen
- Een minimale oppervlakte per aantal inwoners is vereist
- De woning moet goed verlicht en verlucht zijn
Het huurcontract registreren
Om beschermd te zijn in geval van verkoop van het onroerend goed, moet de huurovereenkomst worden geregistreerd in het kantoor rechtszekerheid bevoegd voor de plaats waar het verhuurde goed zich bevindt.
De registratie van het huurcontract van een woning is de verantwoordelijkheid van de eigenaar. Als die zijn verplichting niet nakomt, stuurt de huurder hem een ingebrekestelling.
De verhuurder heeft dan een maand om het huurcontract te registreren.
Een huurder wiens eigenaar het huurcontract niet heeft geregistreerd, heeft de volgende rechten:
- Een huurovereenkomst die niet is geregistreerd, kan door de huurder te allen tijde worden beëindigd zonder opzegtermijn of vergoeding.
- De huur van een niet-geregistreerde huurovereenkomst kan niet worden geïndexeerd op de verjaardag van de huurovereenkomst, tenzij deze wordt verlaagd.
Opzegging van het huurcontract
Een huurder heeft het recht om de woning die hij bewoont op elk moment te verlaten, zelfs als de huurovereenkomst niet is afgelopen. Hij hoeft zijn vertrek niet te rechtvaardigen.
Het enige wat hij hoeft te doen, is de verhuurder per aangetekende brief in kennis stellen van zijn beslissing om de woning te verlaten. En de duur van zijn opzegtermijn respecteren.
In sommige gevallen moet hij een vergoeding betalen aan de eigenaar van het goed.
In het Brussels Gewest geldt een uitzondering voor huurovereenkomsten van minder dan 6 maanden.
Dit soort huurovereenkomst kan niet opgezegd worden. En de huurder moet de huur voor de gehele duur van de huurovereenkomst betalen.
Wat zijn de rechten van de huurder bij de verkoop van de woning?
Wanneer de eigenaar tijdens de huurperiode beslist de woning te verkopen, is de huurder beschermd. Hij kan er niet zonder opzegtermijn uitgezet worden.
Er bestaat een nauwkeurige procedure en er moeten termijnen in acht worden genomen.
Procedure bij de verkoop van het goed
De huurder moet als eerste worden geïnformeerd over de verkoop van het pand.
Het recht van voorkoop vermeld in de huurovereenkomst geeft hem de mogelijkheid het goed te kopen voordat het aan andere potentiële kopers wordt aangeboden.
Is de huurder niet geïnteresseerd, kan het pand op de markt worden gebracht.
De eigenaar en/of makelaar moeten de huurder waarschuwen bij een bezoek aan het pand. Zonder zijn toestemming mogen kopers de woning die hij bewoont niet betreden.
Opzegtermijnen bij de verkoop van het pand
Huurcontracten die zijn geregistreerd bij een kantoor rechtszekerheid hebben een bepaalde datum die niet kan worden aangevochten door de nieuwe koper van het goed.
Die laatste moet dus net zoals de vorige eigenaar de voorwaarden van het huurcontract naleven.
Als het huurcontract geen bepaalde datum heeft, kan de nieuwe eigenaar de huurder vragen het pand te verlaten met een opzegtermijn van 6 maanden.
Huurders die minder dan 6 maanden in de woning wonen en van wie het huurcontract geen bepaalde datum heeft, zijn niet beschermd.
De nieuwe eigenaar kan hen vragen te vertrekken zonder opzegtermijn en zonder vergoeding.
Verplichtingen van de huurder tegenover de eigenaar
Zoals we hierboven hebben gezien, heeft de huurder rechten die hem beschermen tegen misbruik door eigenaars.
Maar hij heeft ook bepaalde verplichtingen jegens de verhuurder.
Betaling van de huur en de lasten
Door een huurovereenkomst te ondertekenen, verbindt de huurder zich ertoe de huur te betalen in ruil voor het gebruik van het goed. Hij moet de bedragen en termijnen dan ook respecteren.
Zo niet kan de eigenaar een vrederechter inschakelen om een uitzettingsprocedure te starten.
Wanbetalingen blijven een grote zorg voor rentmeesters.
De huurder moet ook de lasten betalen die hij verschuldigd is. Hij kan de huurlasten via een forfait of op basis van de werkelijke kosten betalen.
De gekozen formule moet in de huurovereenkomst worden vermeld.
Huurlasten:
- Energie (gas, elektriciteit, water …)
- Lasten voor gemeenschappelijke ruimtes,
- Belasting voor de vuilnisophaling …
Huurwaarborg
De huurder moet een huurwaarborg samenstellen die de verhuurder schadeloosstelt als hij zijn verplichtingen niet nakomt: betaling van de huur, betaling van de lasten, schade aan het pand …
Een huurwaarborg is enkel verplicht als de huurovereenkomst die vermeldt.
In de praktijk wordt de huurwaarborg door de meeste eigenaars gevraagd omdat die hen dekt in geval van onbetaalde huur of schade aan de woning.
Documenten die kunnen worden gevraagd aan een toekomstige huurder in België
Wanneer een woning te huur wordt aangeboden, kan de verhuurder bepaalde informatie en elementen van de kandidaat-huurder verlangen.
De huurder moet het volgende leveren:
- Identiteitsbewijs,
- Telefoonnummer,
- Het aantal bewoners,
- Zijn inkomen (enkel de huurder kan beslissen om zijn arbeidscontract te verstrekken).
Om discriminatie te ontmoedigen, zijn bepaalde elementen dan weer niet verplicht. Informatie die niet door de eigenaar kan worden opgevraagd:
- Een uittreksel uit het strafblad,
- Rijksregisternummer,
- INSZ-nummer,
- Oude huurkwitanties,
- Arbeidscontract.
Verplichtingen van de huurder ten aanzien van de woning
De huurder heeft niet enkel verplichtingen tegenover zijn verhuurder maar ook tegenover de hem toevertrouwde woning.
Met de ondertekening van het huurcontract verbindt hij zich ertoe de woning, die zijn levensruimte wordt, te onderhouden.
Respect voor de woning
De huurder is verplicht de hem toevertrouwde woning te respecteren, die te onderhouden en in dezelfde staat terug te geven als toen hij deze betrad.
De plaatsbeschrijving bij intrede is belangrijk om de staat van de woning op te maken wanneer de huurder aankomt. Dit officiële document moet bij het huurcontract worden gevoegd.
Bij vertrek van de huurder kan eventuele schade waarvoor de huurder verantwoordelijk is via een plaatsbeschrijving bij vertrek worden vastgesteld.
De huurwaarborg die aan het begin van het huurcontract op een geblokkeerde rekening werd gestort, kan de noodzakelijke reparaties dan dekken.
Lees ons artikel over hoe zit het met de plaatsbeschrijving in België.
Respect voor nabuurschap
De huurder moet ook het nabuurschap en de gemeenschappelijke ruimtes respecteren als de woning zich in een flatgebouw bevindt.
Overlast kan het volgende omvatten:
- Lawaai en/of stank,
- Schade aan gemeenschappelijke ruimtes,
- Belemmering,
- Niet-naleving van het mede-eigendomsreglement.
In dit geval kan de verhuurder een vrederechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen. Een huurder die zijn verplichtingen niet nakomt, kan uit de woning worden gezet.
Onderhoud en reparatie van de woning
De huurder moet de woning gedurende de duur van het huurcontract onderhouden.
De eigenaar is verplicht een bewoonbaar pand aan te bieden.
Alle structurele werken en mede-eigendomswerken blijven de verantwoordelijkheid van de eigenaar.
Welke reparaties moet de huurder betalen?
Reparaties gekoppeld aan het gebruik van het pand zijn voor de huurder. De huurder moet de woning in dezelfde staat teruggeven als toen hij deze betrad.
Daarvoor moet hij het volgende doen:
- Gaten vullen in muren en vloeren,
- Onderhoud en reiniging van leidingen en kranen,
- Onderhoud van deurkozijnen: vervanging van kleine onderdelen, invetten van sloten en deurscharnieren,
- Schoorsteenvegen,
- Vervanging van doucheslangen …
De huurder moet de bekleding van de woning (muren, vloeren, plafonds enz.) schoon houden.
Voor welke werken is de huurder verantwoordelijk?
Indien de huurder werken ter verbetering van zijn persoonlijk comfort wenst uit te voeren, moet hij die op eigen kosten uitvoeren.
De huurder moet de toestemming van de verhuurder verkrijgen alvorens werken uit te voeren die de woning veranderen.
De eigenaar kan eisen dat de woning wordt teruggegeven in dezelfde staat als waarin deze aan de huurder werd gegeven.
Als de huurder de muren rood schilderde bijvoorbeeld, kan de verhuurder hem vragen de woning opnieuw wit te schilderen voor zijn vertrek.
Werken voor rekening van de huurder:
- Rekken plaatsen,
- Schilderwerken,
- Behang vervangen,
- Bestemming van een kamer veranderen (slaapkamer, bureau, dressing …)
Onderhoud van de ketel: Verplichting voor de huurder of voor de eigenaar?
Het onderhoud van de ketel valt onder de verantwoordelijkheid van de huurder. Die moet immers zorgen voor het reinigen en smeren van de onderdelen en voor de periodieke controle.
De eigenaar kan de huurder vragen naar de attesten van de periodieke controles om na te gaan of ze werden uitgevoerd.
Het huurcontract bepaalt de frequentie van het ketelonderhoud en wie daarvoor verantwoordelijk is.
In de praktijk zorgt de huurder hiervoor. Maar soms bepaalt het huurcontract dat de eigenaar hiervoor verantwoordelijk is.
Een grondige diagnose van de ketel, waarbij de energie-efficiëntie wordt gemeten, valt onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar.
Ze moet worden uitgevoerd bij de installatie of wijziging van de ketelinstallatie.
Wat gebeurt er wanneer het pand wordt teruggegeven?
Wanneer de woning wordt teruggegeven, wordt een plaatsbeschrijving bij vertrek opgemaakt om de toestand van het pand te bepalen.
Bij schade of sporen van slijtage door gebrek aan onderhoud kan de eigenaar de reparaties betalen met de huurwaarborg.
Bij een geschil bepaalt de vrederechter het bedrag dat nodig is om de werken uit te voeren. Hij kan dan het nodige bedrag van de huurwaarborg vrijgeven ten gunste van de eigenaar.
