NIEUW: In Brussel worden de beperkingen op de indexatie gekoppeld aan het EPC opgeheven sinds 14 oktober 2023.
Sinds 14 oktober 2022 golden de volgende regels:
- EPC’s van categorie A, B, C of D konden voor 100% worden geïndexeerd,
- EPC’s van categorie E konden slechts voor 50% worden geïndexeerd,
- EPC’s van categorie F, G en onbekend mochten niet geïndexeerd worden.
Deze regels zijn van kracht tot 13 oktober 2023. Daarna kunnen panden met een slechte EPC opnieuw volop geïndexeerd worden. Brussel heeft echter besloten om een nieuwe berekeningsmethode in te voeren, zodat eigenaars de verloren indexering een jaar lang niet kunnen terugwinnen.
Hoe berekent u de huurindexering in Brussel?
Dit betekent dat de huurprijzen voor panden met een EPC E, F of G opnieuw kunnen worden geïndexeerd, maar volgens een aangepaste formule met een correctiefactor. Deze correctiefactor verschilt naargelang het EPC-attest van het pand en de verjaardag van het huurcontract.
Om de huurindexering in Brussel te berekenen, wordt rekening gehouden met de basishuur (zonder lasten) en de gezondheidsindex.
De startindex in Brussel is de index van de maand die voorafgaat aan de datum waarop het huurcontract werd ondertekend.
De nieuwe index komt overeen met de index van de maand voorafgaand aan de verjaardag van het huurcontract.
EPC A, B, C en D in Brussel
Nieuwe huur = (basishuur x nieuwe index) / basisindex
Voorbeeld
De basishuur bedraagt 500 euro
De huurovereenkomst werd ondertekend in december 2021 en ging van start in januari 2022. De startindex (november) voor 2021 is 115,20.
De nieuwe index (december 2022) is 127,89
Berekening:
(€ 500 x 127,89) / 115,20 = € 555,078125
De nieuwe huur voor de bestaande huurder bedraagt dus 555,08 euro per maand, exclusief lasten.
EPC E, F, G
Als het EPC-attest van het pand E, F of G is, is huurindexatie weer mogelijk sinds 14 oktober 2023. De geïndexeerde huur moet wel worden berekend aan de hand van een aangepaste formule met correctiefactor.
Deze aangepaste formule moet worden toegepast indien:
- Het huurcontract voor 14 oktober 2022 van kracht ging
- Het EPC-attest van de woning E, F of G is,
- De woning wordt verhuurd op de publieke of privémarkt
Deze kenmerken werden ook beïnvloed door de indexeringsbeperking gedurende 12 maanden.
Dit wordt dus de berekening: nieuwe geïndexeerde huur = nieuwe geïndexeerde huur zonder beperking x correctiefactor
Ter herinnering, de berekening van de geïndexeerde huur zonder beperking is: nieuwe geïndexeerde huur zonder beperking = (basishuur x nieuwe index) / basisindex
EPC E en verjaardag van het huurcontract tussen 1 januari 2023 en 13 oktober 2023
Voor een woning met EPC E en met een huurcontract dat van kracht ging tussen 1 januari 2023 en 13 oktober 2023 is de vereenvoudigde correctiefactor de volgende: 0,5 x [(index 2022 + index 2023) / index 2023]
Of
- De index 2022 komt overeen met de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag in 2022 van de vankrachtwording van het huurcontract
- De index 2023 komt overeen met de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag in 2023 van de vankrachtwording van het huurcontract
Heeft u de huurprijs voor het lopende huurjaar nog niet geïndexeerd en wilt u dit wel doen, dan moet u vanaf 14 oktober 2023 de correctiefactor toepassen. U moet dus:
- Bereken het bedrag van de geïndexeerde huur met behulp van de gebruikelijke formule
- Pas op dit bedrag de correctiefactor toe
Als u de geïndexeerde huur met terugwerkende kracht wilt toepassen vóór 14/10/2023, moet u de oude formule toepassen die een indexering aan 50% toestond.
Had u de huurprijs voor het lopende huurjaar al geïndexeerd (waarbij de indexatie beperkt is tot 50%), dan moet u wachten op de eerstvolgende vervaldatum van het huurcontract.
Voorbeeld met een correctiefactor:
De basishuur bedraagt 500 euro
De huurovereenkomst werd ondertekend in april 2019 en ging dezelfde maand van kracht
De berekening van de indexering gebeurt in twee stappen:
1) eerste stap: geïndexeerde huur berekenen
Nieuwe huur = (basishuur x nieuwe index / basisindex)
Of
- De basisindex is die van maart 2019 = 109,04
- De nieuwe index is die van maart 2023 = 127,80
- Nieuwe huur = (500 x 127,80 / 109,04) = € 586,02
2) Tweede stap: correctiefactor berekenen en vermenigvuldigen met de geïndexeerde huur
A) Correctiefactor berekenen
Correctiefactor = 0,5 x [(index 2022 + index 2023) / index 2023]
Of
- Index 2022 = index van maart 2022 = 119,05
- Index 2023 = index van maart 2023 = 127,80
Correctiefactor = 0,5 x [(119,05 + 127,80) / 127,80] = 0,9658
B) Gecorrigeerde huur berekenen
Geïndexeerde huur x correctiefactor = € 586,02 x 0,9658 = € 565,98
De eigenaar kan € 565,98 per maand zonder kosten vragen als nieuwe huur.
EPC E en verjaardag van het huurcontract tussen 14 oktober 2022 en 31 december 2022
Voor een woning met EPC E en met een huurcontract dat van kracht ging tussen 14 oktober 2022 en 31 december 2022 is de vereenvoudigde correctiefactor de volgende: 0,5 x [(index 2021 + index 2022) / index 2022]
Of
- De index 2021 komt overeen met de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag in 2021 van de vankrachtwording van het huurcontract
- De index 2022 komt overeen met de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag in 2022 van de vankrachtwording van het huurcontract
Heeft u de huurprijs voor het lopende huurjaar nog niet geïndexeerd en wilt u dit wel doen, dan moet u vanaf 14 oktober 2023 de correctiefactor toepassen. U moet dus:
- Bereken het bedrag van de geïndexeerde huur met behulp van de gebruikelijke formule
- Pas op dit bedrag de correctiefactor toe
Als u de geïndexeerde huur met terugwerkende kracht wilt toepassen vóór 14/10/2023, moet u de oude formule toepassen die een indexering aan 50% toestond.
Had u de huurprijs voor het lopende huurjaar al geïndexeerd (waarbij de indexatie beperkt is tot 50%), dan moet u wachten op de eerstvolgende vervaldatum van het huurcontract.
EPC F of G en verjaardag van het huurcontract tussen 1 januari 2023 en 13 oktober 2023
Voor een woning met EPC F of G en met een huurcontract dat van kracht ging tussen 1 januari 2023 en 13 oktober 2023 is de correctiefactor de volgende: index 2022 / index 2023
Of
- De index 2022 komt overeen met de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag in 2022 van de vankrachtwording van het huurcontract
- De index 2023 komt overeen met de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag in 2023 van de vankrachtwording van het huurcontract
EPC F of G en verjaardag van het huurcontract tussen 14 oktober 2022 en 31 december 2022
Voor een woning met EPC F of G en met een huurcontract dat van kracht ging tussen 13 oktober 2022 en 31 december 2022 is de correctiefactor de volgende: index 2021 / index 2022
Of
- De index 2021 komt overeen met de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag in 2021 van de vankrachtwording van het huurcontract
- De index 2022 komt overeen met de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag in 2022 van de vankrachtwording van het huurcontract
Wanneer kan een huurovereenkomst worden geïndexeerd in Brussel?
In Brussel, net als in de andere gewesten, kan de huur geïndexeerd worden op elke verjaardag van de huurovereenkomst, d.w.z. maximaal één keer per jaar, vanaf de 1ste verjaardag van de overeenkomst.
Wil een verhuurder de huur van zijn woning kunnen indexeren, moet hij voldoen aan de wetgeving. Dit betekent dat hij het huurcontract moeten hebben geregistreerd en zijn huurder een EPC-attest moet verstrekken.
Huurders zijn niet verplicht om spontaan hun huur te indexeren, ook als dit in het huurcontract staat.
Het is de eigenaar die het verzoek schriftelijk naar de huurder moet sturen, met vermelding van de berekening, het nieuwe bedrag en de datum vanaf wanneer de huurder zijn huur moet aanpassen.
In de praktijk wordt de nieuwe index meestal pas 2-3 dagen voor het einde van de maand gepubliceerd. Het is voor de huurder dus vaak te laat om de situatie voor de komende maand recht te zetten.
De verhuurder kan de huurder vragen om de toeslag te betalen voor de maand vanaf wanneer de huur wordt geïndexeerd, als de huurder die al heeft betaald.
De eigenaar vergat de huur te indexeren
Als de eigenaar vergeten is om de huur te indexeren, kan hij vragen om die recht te zetten door de indexering tot 3 maanden terug op te tellen. Het is wettelijk niet toegestaan om meer dan 3 maanden terug te gaan.
Om die redenen, en om fouten te vermijden, loont een tool als Smovin de moeite. Hij informeert u zodra er geïndexeerd kan worden, voert de berekening in uw plaats uit en stelt voor om de huurder te informeren via een vooraf opgestelde tekst.
Hoe vergeet u nooit meer om uw huren te indexeren?
Via programma’s als Smovin krijgt u een melding zodra een van uw huurcontracten geïndexeerd kan worden.
De tool maakt de berekeningen voor u, rekening houdend met verschillende criteria zoals het gewest waar het pand zich bevindt, de energieprestatie van het gebouw (EPC) en het type huurovereenkomst, volgens de huidige wetgeving.
Smovin biedt u ook de mogelijkheid om de huurder per e-mail, post of aangetekende brief op de hoogte te brengen.
Alle communicatie is vooraf opgesteld en gebeurt automatisch. U loopt niet langer het risico dat u een huur niet indexeert of rekenfouten maakt.
U kunt ervoor kiezen om de indexering en kennisgeving aan uw huurders elk jaar volledig te laten automatiseren, zodat u er geen omkijken naar hebt.
* Let op: indien het vastgoed gelegen is in Brussel met een EPC E-label, zal onze indexeerder pas de indexatie berekenen vanaf 14/10/2023 en geen rekening houden met de mogelijkheid tot indexering met terugwerkende kracht.
