▶︎ Le texte qui suit est issu du webinar “Résiliation d’un bail : notification de renon et reconduction” animé par Artuur Grauwels de chez Schoups et par Corentin Jacobs de chez Smovin.
Ce webinar aborde la notification du congé ou du renon, ses effets et la reconduction tacite du bail.
La forme du congé, c’est la forme que doit revêtir l’acte de congé (mail, courrier recommandé, exploit de l’huissier, simple WhatsApp).
En principe, il n’y a aucune règle de forme. Cela veut dire qu’en matière de bail de manière générale, il n’y a rien à respecter comme forme. Un congé même verbal pourrait suffire.
Il existe une exception pour les biens d’habitation uniquement en région wallonne : il est prévu que le congé doit être notifié par courrier recommandé ou par exploit huissier. S’il est notifié autrement, alors il n’est pas valable. Cette règle n’est pas applicable à Bruxelles ou en Flandre.
Même si à Bruxelles et en Flandre, il n’y a pas de règle de forme qui sont prescrites à peine de nullité du congé, il faudra garder à l’esprit qu’il va falloir prouver le congé. Il est donc conseillé de faire un écrit, que ce soit pour le bailleur ou pour le locataire.
Concernant les règles de fonds, il n’y a pas d’éléments qui doivent obligatoirement se trouver dans le congé.
Il est important que l’on puisse déduire la volonté de mettre fin au bail. Il faut également que le congé soit envoyé par l’ensemble des locataires à l’ensemble des bailleurs.
Le bail prend fin automatiquement à son terme. En matière de bail de résidence principale, il faut quand même notifier à l’avance l’intention de mettre fin au bail.
Dans un bail de 9 ans, il faut notifier (pour le bailleur) 6 mois avant la fin que l’on compte mettre fin au bail à l’issue de cette période de 9 ans.
Quand c’est un bail de 3 ans ou moins,le congé doit être communiqué 3 mois avant la fin du bail.
Pourquoi est-ce que cette règle existe ? Pour éviter la tacite reconduction.
Quand un bail de 9 ans ou de 3 ans arrive à son terme et que ni le locataire ni le bailleur n’a fait part de sa volonté de stopper le bail à ce moment-là, alors le bail sera reconduit automatiquement.
S’il s’agit d’un bail de 9 ans, il sera reconduit automatiquement pour 3 ans, sans préjudice du droit d’indexer le loyer. S’il s’agit d’un bail de 3 ans ou moins, le bail sera alors considéré comme un bail de 9 ans.
Pour les baux de 3 ans ou moins, il existe une exception : il peut être prévu dans le bail qu’il sera reconduit pour la même durée. Dans ce cas, un bail de 3 ans ou moins ne se transformera pas en bail de 9 ans. Cette règle ne vaut que pour la première reconduction. Car, si à l’issue de la deuxième reconduction, il y a une nouvelle reconduction tacite, alors ce bail sera un bail de 9 ans.
Tant le bailleur que le preneur dispose de la faculté de mettre fin au bail en cours de bail et avant la fin naturelle du bail.
Pour le bailleur, il y a trois motifs de fin de bail :
- Fin de bail pour occupation personnelle
- Fin de bail pour gros travaux
- Fin de bail sans motif.
Dans le bail, il est possible de prévoir que le bailleur renonce à ses facultés de résiliation concernant les 3 motifs précédents, ce qui n’est pas possible pour le preneur.
Pour le preneur, il y a deux motifs de fin de bail :
- Sans motif
- Contre-préavis
Le bailleur peut mettre fin à un bail de 9 ans avant la fin pour occupation personnelle. L’occupation personnelle est l’intention qu’a un bailleur soit d’occuper lui-même le bien loué, soit de le faire occuper par un membre de sa famille ou de son conjoint.
Concernant les membres de la famille, la loi prévoit expressément quels sont les membres de la famille qui peuvent entrer dans cette exception et quels sont les membres qui ne peuvent pas y entrer.
Il existe plusieurs conditions pour pouvoir faire usage de cette faculté :
Le congé doit mentionner expressément l‘identité de la personne qui va occuper le bien ainsi que le lien de parenté qu’elle entretient avec le bailleur ou avec le conjoint du bailleur.
Si le congé ne mentionne pas cette identité, alors le congé est nul.
Le preneur peut demander la preuve du lien de parenté et cette preuve doit être fournie par le bailleur dans les 2 mois suivant la demande. Si le bailleur n’apporte pas la preuve, alors le congé est nul et le bail se poursuit normalement.
La résiliation peut intervenir à tout moment. Le préavis de 6 mois prendra cours à partir du premier jour qui suit le mois dans lequel le congé a été notifié.
Si le bailleur ne fait pas occuper le bien par une personne avec qui il possède un lien de parenté au plus tard un an après la fin du bail et pour une occupation de 2 ans alors le bailleur sera redevable d’une indemnité de 18 mois au profit du preneur.
Si quelque chose empêche vraiment de satisfaire aux conditions, par exemple le décès de la personne qui devait occuper le bien, alors le bailleur n’aura pas d’indemnité à payer.
Si le bailleur fait occuper le bien par quelqu’un d’autre que celle qui était mentionnée dans le congé, il n’y aura pas de sanction à condition que cette personne remplisse les conditions initiales prévues par la loi.
Concernant la vérification de ces informations, les avocats ont accès au registre national et peuvent vérifier les liens de parenté ainsi que les personnes qui se sont domiciliées dans le bien.
Pour les baux de 3 ans, les règles sont différentes.
Le bail ne peut pas être résilié pour occupation personnelle dans la première année, contrairement aux baux de 9 ans où c’est possible.
La durée de préavis passe à 3 mois au lieu de 6. En contrepartie, le bailleur sera d’office tenu au paiement d’une indemnité de 1 mois minimum.
Ici, on ne parle que de la résiliation par le bailleur lorsqu’il n’y a qu’un seul preneur (ou locataire) qui habite dans l’immeuble concerné.
La résiliation par le bailleur pour gros travaux ne peut intervenir que dans les baux de 9 ans, et il faut que le bailleur ait l’intention de reconstruire ou de rénover l’immeuble.
Les travaux doivent être d’un coût qui dépasse 3 années de loyer, et ils doivent affecter le corps de logement occupé par le preneur.
Évidement, ils doivent également respecter les règles urbanistiques et l’affectation de l’immeuble.
Le bailleur doit communiquer au preneur tous les éléments techniques qui permettent au preneur de vérifier si les règles urbanistiques sont respectées, si les travaux vont affecter le logement du preneur et si les coûts dépassent 3 années de loyer.
Ces travaux doivent commencer dans les 6 mois qui suivent la fin du bail ou le départ du preneur, et être terminés dans les 24 mois qui suivent cette fin du bail ou ce départ du preneur.
Si le bailleur est confronté à de grosses difficultés qui l’empêchent de réaliser les travaux dans les délais convenus, alors, il ne sera pas tenu au paiement d’indemnité. Dans le cas contraire, si le bailleur n’arrive pas à démontrer qu’il y a eu un problème l’empêchant de réaliser les travaux, alors une indemnité sera due.
Un préavis de 6 mois est obligatoire. La résiliation ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un triennat, donc après 3 ans ou après 6 ans.
Le préavis ne commence pas le premier jour du mois qui suit, il commence dès la notification, tant qu’il est d’un minimum de 6 mois, et il se finira systématiquement à la fin du triennat.
Si les conditions n’ont pas été respectées par le bailleur, il sera redevable d’une indemnité de 18 mois.
Le preneur devra attendre le délai de 24 mois des travaux pour pouvoir vérifier si toutes les conditions ont été remplies.
Pour vérifier que toutes les conditions ont été remplies, le preneur devra poser la question au bailleur qui sera obligé de lui répondre et de lui apporter toutes les preuves nécessaires.
Pour rénover tout un immeuble appartenant à un seul bailleur et dans lequel il y a plusieurs locataires dont les baux commencent à des dates différentes, le législateur a prévu des règles différentes.
La première règle, c’est le moment auquel la résiliation doit intervenir : la résiliation peut intervenir à tout moment à condition qu’elle n’intervienne pas dans la première année du bail. La durée de préavis sera de 6 mois.
Le prix des travaux doit être supérieur ou égal à 2 ans de l’ensemble des loyers de l’immeuble. Le montant de l’indemnité sera de 18 mois.
Cette résiliation ne s’applique pas que pour les baux de 9 ans, mais également pour les baux de 3 ans.
Si le bailleur ne veut pas faire de travaux ou ne veut pas occuper le bien personnellement, mais qu’il veut quand même récupérer son logement, il peut le faire sans motif. La contrepartie est qu’il y aura des indemnités à payer.
La résiliation ne peut intervenir uniquement à l’expiration d’un triennat. Elle ne concerne que les baux de 9 ans. Le préavis sera de 6 mois. Le congé devra donc être notifié 6 mois avant la fin du triennat au plus tard.
Si le bailleur met fin au bail après le premier triennat, donc après 3 ans, il devra payer une indemnité de 9 mois.
Si le bailleur met fin au bail après 6 ans, il devra payer une indemnité de 6 mois.
Si le bailleur met fin au bail après 9 ans, alors ce sera la fin naturelle du bail. Aucune indemnité ne sera due, à condition que le bailleur ait notifié la fin du bail 6 mois avant l’expiration du bail de 9 ans.
Lorsqu’un preneur est confronté à une résiliation par le bailleur (résiliation pour gros travaux, sans motif ou pour occupation personnelle), le préavis est de 6 mois. Ce préavis peut être trop long dans certains cas et pas assez dans d’autres cas.
Dans le cas où le préavis est trop long, le preneur peut, pendant le préavis de 6 mois, notifier à son tour un contre-préavis à tout moment qui va durer un mois. Ce préavis ne prendra effet que le premier jour du mois qui suit et il ne durera qu’un mois.
Cela permet au preneur plus de flexibilité dans la recherche d’un nouveau logement et de lui éviter de payer deux loyers en même temps.
Le preneur peut résilier sans motif à tout moment. Dans ce cas, il doit notifier son renon, et un préavis de 3 mois devra être presté. Pendant ce préavis, le preneur doit continuer à payer les loyers et payer les charges.
Il devra, dans certains cas, payer une indemnité dont le montant varie en fonction du moment où intervient la résiliation.
S’il s’agit d’un bail de 9 ans :
- Si la résiliation intervient dans la première année, alors une indemnité de 3 mois sera à payer.
- Si c’est dans la 2e année, l’indemnité sera de 2 mois.
- Si c’est dans la 3e année, l’indemnité sera de 1 mois.
- Si c’est au-delà de la 3e année, alors aucune indemnité n’est due.
S’il s’agit d’un bail de 3 ans ou moins, alors l’indemnité sera toujours d’un mois.
Le cabinet Schoups détient environs 80 avocats répartis en région flamande, wallonne et bruxelloise, avec des cabinets à Anvers et à Bruxelles. Si des questions persistent, il ne faut pas hésiter à les consulter.
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